AI擴產撐商用不動產！戴德梁行：資金轉進台股　買賣移轉面臨26萬棟保衛戰

戴德梁行今（10/7）日發布第3季商用不動產市場統計，單季交易金額達新台幣1,058億元，創歷年單季新高，前三季累計交易金額達2,645億元，約為去年全年的1.7倍。不過，面對房地產市場，住宅與土地市場卻呈現不同走勢，AI產業擴產帶動企業自用型商用不動產需求，資金則持續集中於台股，建商購地意願仍偏弱，市場呈現明顯分化。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，近年市場資金大量流向股市，今年初原本有意購屋的民眾，在看到2027年AI相關供應鏈企業訂單仍維持滿載後，資金更可能持續投入台股，即使央行9月將自然人第二戶房貸成數鬆綁至7成，對住宅市場買氣的挹注仍有限，預估全年建物買賣移轉棟數將面臨26萬棟保衛戰。

AI擴產撐起商用不動產　前三季交易金額已超越去年全年

商用不動產市場受到AI產業擴產帶動，交易量持續創高。戴德梁行統計，第3季商用不動產交易金額達1,058億元，創歷年單季新高，前三季累計達2,645億元，不僅大幅超越2025年全年交易金額，也顯示科技產業擴產仍是商用不動產市場最主要的需求來源。

其中，科技業自用型交易占第3季交易金額約7成，廣達電腦、欣興電子及日月光等業者持續購置廠房，以因應AI伺服器、半導體及相關零組件的產能需求。

戴德梁行表示，今年前三季AI相關產業購置商用不動產金額已達1,794億元，占整體交易近七成，從半導體、AI伺服器到相關零組件供應鏈，企業持續取得廠房，反映AI產業訂單與擴產需求仍在延續。

除了科技業自用需求之外，壽險業也重新加碼商用不動產投資。戴德梁行指出，今年前三季壽險業購置商用不動產金額達356億元，也高於去年全年的56億元，其中凱基人壽以206億元購入潤泰南港玉成廣場辦公大樓，顯示大型科技企業承租、租金收益相對穩定的資產，在投資型資金受到政策及市場環境影響下，仍具吸引力。

戴德梁行分析，商用不動產市場目前呈現兩種主要需求，一方面是AI產業因訂單及產能需求而積極購置廠房，另一方面，具有大型企業租戶及穩定租金收益的辦公資產，仍能吸引壽險資金進場。

土地交易仍低迷　自用型買盤反成市場主要支撐

相較商用不動產交易創下歷史新高，土地市場持續受到投資型買盤疲弱影響。戴德梁行指出，第3季土地交易延續前一季走勢，在缺乏公有土地標售的基本盤下，民間企業自行議價的交易力道偏弱，使得交易金額僅256億元，前三季累計仍未突破千億元，全年土地交易金額恐跌破1,768億元的近五年均量。

不過，土地市場並非全面降溫，工業土地反而成為目前主要支撐。第3季工業土地交易金額達133億元，占單季交易量超過5成，文曄科技、宏泰電子及鴻海等企業均有自用型購地，反映產業擴產需求仍支撐土地市場。

統計顯示，去年自用型購地約占全年土地交易量16%，但今年前三季占比已提高至27%，且絕大部分為產業購置工業土地。換言之，在投資型土地需求受到政策限制後，具有實際產能需求的企業自用買盤，反而成為土地市場的重要支撐。

建商購地意願下降　從買土地轉向搶公辦都更

除了資金與政策限制之外，建商目前面臨的土地取得障礙。戴德梁行觀察，AI相關產業擴廠已大量吸收營造市場的勞動力，建商現階段購地除了評估政策、資金及物價等因素之外，還必須考量營建工班的延續性，即便看上區位條件良好、資金成本也符合投資效益的土地，若評估營建工班無法順利銜接各期工程，仍可能選擇放棄購地。

在土地投資受限、營建成本上升及工班不足的多重因素下，建商取得土地的方式也開始出現變化。戴德梁行提及，上市櫃建商仍面臨年度業績壓力，有更多建商轉向公辦都更及合建案件，以降低自行購地所面臨的資金與開發風險。

過去公辦都更案件的競標團隊通常僅2到3組，但今年部分公辦都更案件的競標團隊已增加至5組以上，顯示建商對公辦都更土地來源的競爭程度明顯升高。

房市呈現三種走勢　AI產業、自用與政策管制重分配

楊長達表示，從今年市場表現來看，房地產市場內部的分化情況更加明顯。商用不動產受到AI產業擴產帶動，企業自用需求成為主要交易動能；土地市場則受到投資型買盤退縮影響，產業自用型購地占比持續提高；住宅市場則面臨資金流向台股及換屋意願下降的雙重壓力。

他認為，在AI產業訂單仍有支撐的情況下，資金未必會全面回到房地產市場，而可能優先流向具有企業實際需求及業績支撐的資產，也讓房地產市場不再是單純的全面熱或全面冷，而是依照資金用途、產業需求及政策限制，呈現不同市場之間的結構性分化。