商用不動產前三季交易破3700億！仲量聯行：Q3暴增逾8成　三大因素撐盤

國內商用不動產與土地市場持續升溫！仲量聯行今（10/6）日公布第3季市場觀察，前三季商用不動產與土地交易總額達3,751億元，已超越去年全年水準，單季交易額更達1,404億元、年增82%，創近年同期新高。儘管住宅市場仍受到信用管制與高營建成本影響，但資金並未離開不動產市場，且加速集中至科技擴產、收益型資產及都更聯開三大領域，全年交易總額有望挑戰歷史新高。

科技擴產成最大引擎　工業地產占前三季交易69%

從交易結構來看，工業地產是今年不動產投資市場最主要的成長引擎。仲量聯行統計，前三季工業地產交易額達2,594億元，占整體交易量69%；第3季金額1,404億元交易中，也有65%來自工業地產，反映AI、半導體等科技產業持續擴產，帶動廠房、研發中心及生產設施需求。

今年前三季工業地產買方更呈現高度集中，科技業貢獻近8成交易量，不動產業及其他產業買方則各約占1成。其中，日月光今年已完成9筆交易，投資金額近500億元，成為今年交易金額最高、也最活躍的本土買方；大立光則完成7筆廠房收購。投資部資深副總黃郁琪認為，科技大廠持續砸重金擴充產能，讓工業地產成為本輪商用不動產市場的核心成長動能。

壽險資金鎖定收益型資產　商辦仍是首選

除了科技業擴廠，壽險資金也重新加速布局收益型不動產。今年壽險業不動產投資額累計達485億元，創下2020年以來次高紀錄；隨著壽險業不動產投資最低收益率門檻將在2027年提高至2.895%，市場預期壽險業仍將積極尋找符合收益要求的標的。

從投資類型來看，商辦約占壽險不動產投資額6成，仍是最主要的配置標的；此外，具有長期租約、穩定現金流及租金成長潛力的物流倉儲、廠辦等資產，也持續受到壽險資金青睞。今年代表性交易包括凱基人壽以206億元取得潤泰玉成廣場。

建商買地轉保守　住宅用地交易降至37%

相較科技業與收益型資產熱絡，建商購地策略則明顯轉趨審慎。仲量聯行指出，受到升息循環、央行信用管制及營建成本居高不下影響，住宅用地交易占比已從2021年的63%，降至今年的37%，購地金額也從2,066億元大幅縮減至472億元，反映房市降溫後，建商對住宅開發案採取更保守策略。

不過，土地市場並未全面熄火。第三季土地交易額達255億元，季增31%，主要受半導體、AI產業持續擴產帶動工業用地需求。在素地取得難度提高、開發風險增加下，建商資金也逐漸轉向都更案，其中第3季最大土地交易為海悅、新美齊及濟盟共同取得新店「開明高職校地開發案」第2期土地，交易金額35.23億元。

都更聯開成建商新戰場　今年招商金額突破1700億

在住宅用地交易降溫之際，都更及捷運聯開則成為建商尋找土地的新途徑。截至第3季，全台公辦都市更新及捷運聯合開發案累計招商金額已達1,714億元，共完成29案招商，案件數已追平去年全年水準。其中，新增招商金額約457億元，其中超過8成集中於雙北。

而第3季新增公告招商案件共14件，招商基地總面積達2萬9,118坪，創今年新高，較季增約5成。展望第4季，目前潛在招商商機共11案，其中台北市占7案，預計進一步招商引資逾500億元，招商基地總面積超過2萬坪，市場投資與開發動能可望延續。

黃郁琪補充，今年不動產投資市場最大的變化，是資金加速集中於科技擴產、收益型資產及都更聯開三大主題，雖然全球經濟與金融環境仍存在不確定性，但資金並未離開不動產市場，而是更加重視產業基本面、穩定現金流及長期增值潛力，因此具產業支撐的工業地產、收益型商用不動產及大型開發案，仍是市場關注焦點。

仲量聯行董事總經理侯文信認為，開發商競爭焦點正從單純取得土地，逐步轉向參與都市更新；隨著雙北大型都更案推進、桃園及新北捷運路網持續建設，以及政策鼓勵民間參與開發，都更與捷運聯開已逐漸成為推動城市發展的重要引擎，未來仍可望吸引民間資金持續投入。