【一文看懂】預售屋交屋潮來了！買方最容易卡在這三關

預售屋交屋潮正式報到！依內政部統計，今年上半年住宅類使用執照核發6萬8,225戶，為近十年同期次高；又永慶房產集團業務總經理葉凌棋也提過，今年至2028年將有32萬至36萬戶新成屋陸續完工，換言之，2020至2022年房市熱絡時推出的預售案，如今走到驗屋、對保、撥款與點交的關卡。

然而，預售屋交屋出現卡關的狀況層出不窮，根據內政部不動產資訊平台的購屋糾紛統計，「交屋延遲」案件居首，漏水、施工瑕疵緊追在後，成為買賣雙方最常起爭議的問題。從驗屋、修繕到正式交屋，買方有3個關卡要特別留意。



常見瑕疵不一定嚴重　真正麻煩的是這些問題

預售屋進入交屋階段，第一道關卡就是驗屋。樂居網創辦人李奕農表示，實務上最常見的驗屋缺失包括地磚空心、地磚不平整等，這類缺失雖然數量可能不少，但多數建商願意修繕，並不代表就是嚴重問題。

真正比較容易引發糾紛，反而是施工結果與原本圖面不符、插座缺漏，以及外牆漏水等問題；尤其漏水在接觸的缺失案例中約占1成。

李奕農指出，驗屋過程中比較容易發生的爭議，不一定是建商完全不願意修，而是買賣雙方對於「修到什麼程度才算完成」的標準不一致。例如同一項缺失，買方認為應該徹底改善，建商則評估已達到可接受程度，就可能反覆來回。

一般情況下，預售屋驗屋約進行兩次，第一次找出缺失、由建商修繕，第二次再確認改善狀況；如果需要驗到三、四次以上，通常就不太正常，但仍須視個案情況而定。

除了肉眼可見的地磚、牆面等問題，李奕農也提醒，漏水、電路及管線等項目，有些不是單靠肉眼就能確認，專業驗屋會搭配紅外線偵測儀、插座檢測儀、管線內視鏡等工具檢查；驗屋前也應準備買賣契約、平面圖及水電配置圖，逐項核對房屋是否符合約定。

因此，買方驗屋時不能只看「有沒有瑕疵」，還要進一步確認瑕疵是什麼、是否影響使用，以及建商後續怎麼修。

驗出問題卻沒修好　5%交屋保留款不能隨便動



驗屋發現瑕疵只是第一步，真正容易出現爭議的，往往是後續修繕。

依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定，驗收時如果發現瑕疵，應記載於驗收單，由賣方限期修繕；交屋保留款則應從自備款中保留房地總價5%，待修繕完成、複驗合格後再支付。根據行政院消保處今年2月公布的查核結果也發現，部分建商要求買方先接收有瑕疵的房屋，再以保固程序處理；另有建商以「房屋總價5%」取代「房地總價5%」，或保留款金額不足5%，均不符合規定。

住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰強調，現在預售屋交屋時，買方對驗屋的意識已經提高，5%交屋保留款也是交屋時的重要保障，不要任意讓建商變動契約約定的金額，過去甚至出現將5%保留款改成固定金額的情況，因此，買方從簽約開始，就應把契約上的相關約定看清楚。

李奕農則表示，如果驗屋後，修繕問題未處理完成，實務上最好等建商修繕完成後再進行交屋；倘若無法立即完成，可能涉及切結或折價處理，但建商不一定願意接受，因此，最理想的狀況仍是修繕完成、確認改善後再交屋。

值得注意的是，官方實際糾紛案例中，也確實有買方在交屋前發現牆壁裂痕、管線不通等問題，因建商改善而造成交屋延遲，最後依契約處理遲延利息。

對買方而言，驗屋不是「驗完就結束」，而是要確認缺失有沒有改善完成。如果只是口頭宣稱「之後會修」，卻沒有留下任何紀錄，後續反而容易產生爭議。

建商延遲交屋怎麼辦？先看契約約定



最後一道關卡，就是正式交屋。依預售屋定型化契約規定，賣方原則上應在領得使用執照後6個月內通知買方進行交屋；若未依約期限交屋，涉及遲延利息等責任。行政院消保處在今年查核時發現，部分建商在契約中增列「對保、貸款撥付等時程不計入6個月期間」的條款，藉此排除賣方應於領得使用執照後6個月內通知交屋的義務。

內政部公開的預售屋糾紛案例中，就有建商因未如期取得使用執照，加上後續工程問題，導致交屋延遲7個月；買方因此主張遲延利息，以及貸款撥款到實際交屋期間的利息，最後建商依規定補償遲延利息並返還交屋前已繳納的貸款利息。另有案例是建商取得使用執照後仍未完成交屋，買方因而提出申訴。

不過，延遲交屋對買方造成的影響並不完全相同。

陳炳辰表示，現在確實有部分買方反而希望交屋時間延後，藉此爭取更多時間處理貸款問題；但也有買方早已安排搬家，如果建商延後交屋，反而會打亂原本的居住規劃。因此，究竟延後交屋對買方是「爭取時間」還是「增加困擾」，仍要看個別情況。

陳炳辰提醒，買方在簽約時就應確認交屋期限及延遲交屋的相關約定，到了實際交屋階段，也要對照使用執照取得時間、建商通知交屋時間及契約內容，確認自身權益。