戴德梁行：科技業帶動Q3土地交易炸裂 壽險業滿血恢復、建商恐收手

有別於降溫的房市，商用不動產市場表現持續刷新紀錄！戴德梁行今（10/7）發布第3季房地產市場回顧，戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，今年第3季商用不動產在科技業帶動下，總交易金額1140億元、季增6成5，其中以台積電購入群創在南科廠房為最大筆；而土地交易則呈現強勢炸裂，在台灣人壽等帶頭衝刺，土地交易量一舉衝破千億元大關，以1117億創下史無前例的單季新高記錄，累計前三季土地交易金額則已達2144億，挑戰五年均線。

戴德梁行今日舉辦2024年第3季房地產市場回顧及年度市場整體表現的預期，由顏炳立和所長楊長達等人親自主持。楊長達指出，觀察第3季商用不動產市場表現，投資型買盤幾乎停滯，科技業為目前市場主要買方，並以自用廠房及辦公室為主要交易標的，統計工業及廠辦類交易占比高達75%，因企業擴充產能需求強勁，能立即投入生產的廠房及辦公樓受到市場熱捧，預計商用不動產市場仍將由企業自用需求主導的趨勢不變。



楊長達說，本季最大筆交易為台積電以171.4億元向群創光電購入南部科學園區的生產廠房，藉此擴充其先進封裝產能；二是台灣美光記憶體以74億元收購友達光電位於南科的2座廠房；三為日月光半導體向關係人宏璟建設以52.6億元取得高雄楠梓科技產業園區的新建廠房。

他解釋，國內商用不動產市場長期存在兩股資金，一是追求租金收益和資本利得的「收益型資金」，二是企業擴展本業及提高生產效率而進行實質投資的「生產型資金」，在低利率的量化寬鬆時期，收益型資金活躍湧入市場，尋求高回報；隨著升息循環展開，租金投報率偏低，資金迅速退場。因此，資金結構將繼續影響不動產市場走向，預計要等到下一波資金寬鬆或租金明顯上漲時，市場才可能出現顯著變化。

至於土地市場在第3季末衝破千億元大關，9月最後一週，台灣人壽及達麗、海悅、彥文資產等帶頭衝刺，讓土地交易量以1117億創下史無前例的單季新高記錄，累計前三季土地交易金額則已達到2144億，預估今年全年土地交易量仍可越過2357億的五年均線。



楊長達分析，2023年受國際局勢動盪、工料雙漲、央行升息及土地貸款限縮等利空因素，全年土地交易量僅1129億元，今年僅靠第3季就達成去年全年成交量，主要是台灣人壽公告以137.50億得標桃園航空城產業專用區土地，以及大同以95.89億元出售台北市商三(特)土地及合作興建權利予達麗、海悅、彥文資產等三家公司。

不過，在十大土地交易中，住商類土地仍占8筆，工業類土地僅有2筆，單季總交易金額裡，住商類與工業類土地大致維持8：2的比例，就交易價格而言，首都圈以外地區漲幅較為明顯，以台中土地為例，過往單價突破280萬的幾乎是七期的新六、新八及水湳的文商區等法定容積率500%以上的土地，但近期台中法定容積率300%的精華區土地交易單價漲到280萬以上。

由於央行祭出第七波選擇性信用管制，楊長達認為，第4季的住宅及土地交易將面對類似2016年房地合一稅新制實施及大幅調高公告地價初期，買賣雙方恐出現急凍階段，可預期住宅類土地的引伸需求量縮，但工業地產及商用產品為開發主力的商業土地仍有穩定需求，若以2016年的數據推估，2024全年的買賣移轉棟數仍有32萬棟的實力。