央行沒升息「房貸先升2碼」！銀行排撥、額度緊　房市難大幅反彈

央行沒升息，房貸卻已經「生2碼」！房仲業者指出，央行上週理監事會議維持政策利率不變，但第七波信用管制上路兩年來，銀行房貸利率持續墊高，首購房貸中位數利率從2.06%升至2.60%，第2戶更從2.18%升至2.90%，等同實質升息2碼以上；如今央行放寬第2戶房貸成數至7成，房市雖有望在第4季回穩，但銀行資金緊縮仍是限制房市大幅反彈的關鍵。

永慶房產集團今日舉行第四季房產趨勢記者會，總經理葉凌棋表示，央行本次放寬第2戶房貸成數，加上建商土地貸款動工期限也取消，政策適度鬆綁有助於房市交易逐步回溫，預期第3、4季市場可望較前期改善。不過，房貸利率走高、銀行資金仍偏緊，仍是目前房市復甦的主要限制，尤其首購族仍面臨房貸排撥，部分銀行甚至出現額度不足、延後撥款的情況。

葉凌棋指出，房市面臨的問題，不只是利率變高，銀行是否有額度、何時可撥款，才是另一個現實問題，調查發現首購房貸部分，八大公股行庫利率約2.45%至3%起，雖然最高可貸到8成，但台銀須符合收支比180%才有機會貸滿8成，一銀恐要等到11月才能撥款，彰銀甚至得等到2027年1月後，土銀、華南銀行審核時間也要1至3個月；民營銀行同樣出現額度控管，部分銀行撥款也要等到明年1月後。

至於第2戶房貸，國營銀行目前利率約3%至3.3%起，央行雖已將最高貸款成數由6成提高至7成，但部分承作建商交屋分戶貸款的銀行，因須預留資金因應建商大量交屋，資金仍相對吃緊，若額度不足，傾向暫停收件並持續滾動調整；民營銀行也有類似情況，部分銀行因承作建商交屋分戶貸款，面臨資金排擠，甚至可能暫停收件。

況且，政策鬆綁並不代表房市會立即強彈。葉凌棋說，今年1至7月建物買賣移轉棟數仍年減2%，雖然跌幅逐步收斂，但銀行資金依舊偏緊，將限制市場出現大幅反彈；相較之下，交易資料顯示，1至8月中古屋交易量已較去年同期增加6.6%，顯示實際市場交易已先出現回溫跡象。

葉凌棋預期，第4季房市將呈現「量小增、價平」格局，政策鬆綁可望帶動部分觀望買方回到市場，但在銀行資金緊縮下，交易量仍難出現大幅反彈；至於全年交易量，全台建物買賣移轉棟數約25.6萬至26.7萬棟，與2025年相比約減少2%至增加2%，整體仍處於低檔盤整格局。

另一方面，供給端壓力也不容忽視。葉凌棋說，今年全年使用執照核發量預估超過14.2萬戶，可能接近30年高點，大量新屋交屋將帶來龐大的房貸撥款與資金需求；反觀今年1至7月建築開工量年減36%、建照量年減28%，顯示建商在房市降溫與資金環境偏緊下，推案與開工態度已轉趨保守。