行政救濟也沒用！出售自住房地「用這招」避稅 國稅局讓他補繳10萬元房地合一稅

2016年房地合一稅上路後，若符合3項「自住要件」的房地交易，就可享有課稅所得額400萬元的免稅額。但有民眾企圖鑽漏洞，將房地分割交易，刻意將課稅所得額壓低在400萬元之內，最終被國稅局揪出並追稅10萬元，即便提行政救濟也沒用。

北區國稅局表示，房地合一稅上路後，依據《所得稅法》規定，適用自住房地的免稅額，要同時符合3項要件。第1，個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。

第2，交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。也就是房地是單純自住，沒當成店面或工作室使用。

第3，個人與其配偶及未成年子女，在交易前6年內都未曾適用本款規定。

北區國稅局表示，同時符合以上3項要件者；當進行房地買賣交易時，其課稅所得在400萬元以下者免納所得稅；超過400萬元部分，則按優惠稅率10%課徵所得稅。

但有民眾誤以為400萬免稅額可以「一屋多用」；北區國稅局轄內曾發生納稅義務人A君，在2017年買賣取得新北市房地，並在2023年將該房地權利範圍的6/10出售給其子，自行申報課稅所得為345萬餘元，並減除自住房地免稅額400萬元，計算應納稅額為0元。

但北區國稅局表示，A君房地雖然符合個人或配偶、未成年子女辦竣戶籍登記，並連續居住滿6年，無出租或營業使用等自住要件；但房屋出售的權利範圍並非100%，而只是權利範圍的6/10。

因此，課稅所得在400萬元以下免納所得稅的優惠也只有6/10；因此按出售權利範圍計算核定自住房地免稅額為240萬元（400萬元×6/10），並就稅所得超過免稅額部分，按稅率10%核定補徵應納稅額10萬餘元。

但A君不服，並提行政救濟，主張法規未明定400萬元免稅額是按比例計算，免稅額應全額扣除。

但財政部主張，所得稅法所稱自住「房屋、土地」，是指「完整房地所有權」，也就是權利範圍100%，同一門牌號碼。若不按權利範圍計算，當同一房地分次移轉時，將產生一屋享有「數個400萬元免稅額」的不合理情形。

此外，A君如果日後再出售剩餘其他權利範圍4/10，如果仍然符合自住房地要件，又可以再主張自住房地免稅額160萬元（400萬元×4/10），權益並未受損。最終，訴願決定駁回這項行政救濟案。

北區國稅局提醒，民眾出售房地，如果想要適用自住房地免稅額，除了要特別留意須符合自住房地要件；若出售房地屬於「共有」或「僅移轉部分持分」，計算自住房地免稅額應按出售權利範圍計算，以免因申報錯誤致遭補稅。