投資客注意！房屋買賣適用重購退稅有眉角 「買新賣新」別想闖關

財政部南區國稅局表示，個人房地合一所得稅重購租稅優惠，無論是「先買後賣」或「先賣後買」，只要符合《所得稅法》第14條之8規定者，都可以按重購價額占出售價額的比例，申請退還或扣抵已繳納的房地合一稅。

不過，近來實務上經常發現違規案例，連房屋「買新賣新」也向國稅局申請重購退稅；官員甚至直言，不乏是「有心人士」的投機行為，特別提醒投資客別心存僥倖，國稅局一定不會放行。

南區國稅局表示，房地合一所得稅若要享「重購退稅」優惠，前提是出售的舊房地是「實際自住」。此外，也須同時符合3項要件；第一，個人或配偶、未成年子女須在出售及重購房屋完成戶籍登記並實際居住；第二，出售的舊屋與重購的新屋，均不可有出租、供營業或執行業務使用；第三，售與重購新舊房地的移轉登記時間須在2年內。

但近來實務上經常出現一種情況，個人先後簽約購買不同房地，例如先購買預售屋（A屋），在尚未完工交屋前，又購買另一戶新成屋（B屋）自住。等預售的A屋完工、取得所有權後，出售A屋，並申請重購退稅。

國稅局表示，這種保留先取得所有權並自住的B屋，再出售A屋的方式，屬於「買新（A屋）賣新（A屋）」，並非真正「換舊屋」的行為，不符合「重購退稅」係為了避免因課稅影響民眾換屋能力的立法美意，不適用重購退稅優惠。事實上，A屋的本質為預售屋，也不符合「實際居住」要件，當然也不適用「重購退稅」優惠。

南區國稅局提醒，民眾規劃換屋時，應留意新、舊房地之取得所有權時間、實際居住情形及買賣順序，尤其購買預售屋須於交屋後辦理所有權登記日為取得日，更應審慎確認是否符合重購退稅規定。

另外，實務上也常發生，雖然民眾已經成功申請房地合一「重購退稅」，卻輕忽須同時符合實際自住、不得出租或供營業使用等「要件」，最終前功盡棄、被國稅局追討已退抵的稅款。

南區國稅局表示，依所得稅法規定，個人適用「重購退稅」的前提，其房地必須要符合自住房地要件，也就是本人、配偶或未成年子女須已辦竣戶籍登記並實際居住，且無出租、供營業或執行業務使用之情形。

另外，為了防止投機炒作，重購退抵稅優惠設有自住房地於重購後「5年內」不得再行移轉、也不得改作其他用途。也就是在重購後5年內，有移轉所有權、遷出戶籍、未自住或出租、轉供營業或執行業務使用等情，國稅局都會追繳原退還或扣抵稅額。

例如甲君在2023年3月2日重購自住房地經申請並核定退稅，但甲君卻在2026年5月將該重購房地出售，因5年不得移轉的列管期間要到2028年3月1日，因此被國稅局追繳原退還稅額。