資金回防雙北！北市大樓均價大漲逾1成 全台房市呈「大樓熱、公寓冷」

根據房仲業者統計，2025年第4季實價登錄數據，六都房市呈現明顯的「K型化」走勢！受限貸令與銀行鑑價保守影響，公寓房價全面失守，南部都會區跌幅更達雙位數；反觀雙北具備管理優勢與保值性的電梯大樓則逆勢突圍，台北市均價暴漲12.3%，穩站4000萬元大關。專家指出，過去「隨便買、隨便漲」的時代已結束，市場正經歷大洗牌，資金明顯回流都會核心區，產品「強者恆強」將成為房市新常態。

綜觀統計，六都2025年第4季各類建物中，以公寓產品房價下滑最為嚴重，其中雙北跌幅較輕，約落在2.8%上下；不過，桃園以南的公寓總價跌勢顯著，跌幅分別為桃園市5%、台中市7.9%、台南市15.3%、高雄市6.4%。

華廈產品各有漲跌，漲勢集中於雙北，台北市漲幅最高、約2.8%，新北市漲1.6%次之，其餘四都呈現4%至11%不等的跌幅。反觀大樓產品，除了台中市下跌7.4%外，其餘五都皆有漲勢，其中台北市均價逆勢大漲12.3%，站穩4000萬元大關，桃園市、台南市大樓亦有2%到3%的漲幅，至於新北市、高雄市則呈現微漲局勢。



大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶分析，公寓與大樓總價漲勢呈現兩樣情，主因是受到限貸令影響，行庫對於屋齡偏高、且缺乏立即都更效益的老公寓，估價相對保守，致使買方入手意願降低，價格難有支撐力道；反觀大樓因具備電梯、管理優勢，符合現代自住需求，加上營建成本高漲支撐新成屋價格，使得大樓價格相對抗跌。

賴志昶補充，觀察數據可知，雙北各類建物雖屬高總價，但相對其他都會區仍具保值性，顯示房市大環境波動加劇，資金避險需求上升，其中蛋黃區大樓產品，具有市區機能加持，也符合剛性買盤需求，抗跌性表現卓越，自然能頂住市場盤整壓力。

住商不動產企研室執行總監徐佳馨提醒，房市正經歷一場「總體檢」，過去都會區「隨便買、隨便漲」，或「買老屋搏都更」的思維，在2026年已不適用，在這波修正中，各類產品呈分化走勢，其中符合市場主流的都會區核心華廈、大樓產品，無論是否為高總價，都因產品稀缺，而具有箭頭向上的強者恆強走勢。

至於屋齡過老、無都更效益的老公寓，或是地點未處蛋黃區的物件，徐佳馨直言，因缺乏基本面支撐，流動難度將大幅提高，此類物件則持續下行面臨價格回吐壓力。建議民眾購屋應優先考量銀行核貸條件與轉手性，切勿因低總價就貿然進場，以免慘遭套牢。