Q3不動產∣戴德梁行：工業土地挑大樑 開發商未來擬透過3方式獲利

全球金融市場震盪，以及央行升息影響，房市出現退燒，但工業土地卻備受開發商青睞。戴德梁行今（4日）統計，今年第三季土地交易量為新台幣521億元，累積前三季交易量為為新台幣1,271億元，由於第四季看來並無大規模土地標售，預估全年土地交易量將重回2018年的水準，跌破十年均量的1,973億元。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達分析，在升息、營建工料成本高漲及政府房地政策主導下，開發商的策略將改採合建、都市更新或參與捷運場站土開等方式投入開發資金，降低投資風險又能順應政策的營運策略。

戴德梁行今日舉行第三季度房地產市場記者會，由戴德梁行董事總經理顏炳立、不動產估價師事務所所長楊長達等進行說明。首先，針對今年第三季投資市場交易額為346億元，較前一季多出25%，累積前三季的投資交易量為964億元。

楊長達說明，主要是台灣人壽在第三季的最後一日以63億元從錦鋐企業手中購入桃園青埔廠辦大樓，逆轉今年投資市場原本可能連三季量縮的局勢。至於投資標的部分，以辦公大樓、廠辦和工業廠房為主力，根據戴德梁行統計第三季前十大投資交易，工業廠房就占8名，如中國人壽以83.5億元購入內科精英大樓、台灣人壽購入青埔廠辦大樓、南山人壽購入台中工業區廠房等。

商辦大樓只有位於台北市鄭州路、塔城街口的國產實業大樓，以65億元交易給兩位自然人，只占前十大投資交易的1名。從今年前三季的商用不動產買賣來看，投資型占比65%仍高於自用型的35%，但受到升息及經濟情勢不確定，投資型買方預期租金報酬率利差將縮小，預測明年投資型買賣將持續緊縮，但自用型的置產則影響不大。

而今年的工業土地交易十分熱絡，根據戴德梁行統計，第三季土地交易量為新台幣521億元，重大土地交易以自用目的的工業土地為主，累積前三季的交易量為新台幣1,271億元。

楊長達指出，開發商自下半年起在多空、升息壓力持續及年底選前的觀望氣氛下，對於土地出手更為審慎，多檔住商類土地標售案皆以流標收場。第四季目前看來並無大規模土地標售，預估全年土地交易量將在1,600億至1,800億間，重回2018年的水準，也將跌破十年均量1,973億元。

統計發現，過去三年工業土地的全年交易量在510億至586億之間，但今年工業土地需求依然暢旺，前三季累積交易量達644億，已占總交易量一半的比例，反觀住宅土地僅37%，出現下滑趨勢。

在產業別方面，航空及國際物流產業在後疫情時代展開積極佈局，科技、生醫及傳產在全台持續購地擴充產能，使得第三季工業土地交易量占單季土地總交易量近8成，在十大土地交易案件中，工業土地就有9件。