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    【520檔期難退燒】買氣+推案量氣勢難擋 預售市場一枝獨秀到年底

    2024-05-12 07:40 / 作者 徐筱嵐
    今年房市依舊暢旺,下半年囤房稅登場後,新成屋退場,將由預售市場一枝獨秀。廖瑞祥攝
    去年下半年起新青安房貸激勵房市再升溫,到今年329檔期推案量創下新高,只是一波還有一波高,睽違三年,今年520檔期推案量氣勢如虹,專家分析,相較去年同期受到政策干擾,今年一掃陰霾,房市買氣依舊暢旺,在低總價、新青安房貸助攻下,以及520新政府上任後,可能帶來的慶祝行情,熱潮將延續到下半年。

    官方、民間數據雙認證 房市熱度難降溫

    在新青安房貸助攻下,剛性需求陸續進場,首季買賣移轉棟數大增,就連購屋貸款也創下新高。台灣房屋提供


    根據內政部最新資料顯示,今年全台首季的建物買賣移轉棟數累計達8萬1013棟、年增26%,為近13年來次高紀錄,僅次於2022年的8萬4776棟;又根據591新建案統計,329檔期的總銷金額高達7810.4億元,儘管年減7.3%,但總銷金額也創下史上次高。

    若說329檔期迎來春暖花開,520檔期幾乎勢不可擋,住展雜誌最新統計,預估520檔期新成屋、預售屋推案量約2134.6億元,為2021年以來高點,相較去年實際推案量增加約313.9億元,年增幅約17.2%。

    台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中表示,回顧去年上半年市況,受到《平均地權條例》修法及正式上路,加上央行祭出選擇性信用管制等,在政策性變數壟罩下,去年520檔期沒有亮點,直到8月推出新青安房貸專案,貸款額度提高至1000萬元,貸款年限延長至40年,寬限期也延長至5年,助攻房市交易量。

    520慶祝行情、總價先行 預售市場再掀高潮

    2024年房市延續2023年的氣勢,加上囤房稅下半年上路,讓預售市場買氣銳不可擋。徐筱嵐攝


    陳定中分析,觀察520檔期北中南推案十分熱絡,且新政府上任在即,股市都要上看2萬1000點,預期房市將有慶祝行情,相較去年至少多出2至3成的推案量,顯示信心程度極高,目前推案市場以預售屋為主,加上市場不看單價、以總價為主,雙北總價落在2000萬元、中南部則是1500萬元左右的產品。

    陳定中指出,由於「房屋稅差別稅率2.0 方案」(囤房稅)將於今年7月上路,可預期新成屋將不會成為主流;至於中古屋市場受到預售市場帶動,確實掀起一波交易熱潮,但中古屋不可能突然供給量大增,在供不應求的情況下,25年以下的新古屋將面臨案源不足的問題,而25年以上的老屋則會受地震影響,讓有意入場的買家卻步。

    新青安持續助攻? 補貼有期限、政策延續與否是關鍵

    住展雜誌發言人陳炳辰。陳炳辰提供


    根據央行最新發布的統計,累計今年1至3月五大行新承作購屋貸款2382.29億元,創歷年同季新高,當中新青安房貸的占比逼近4成;又截至今年3月的購置住宅貸款餘額高達10兆2202億元、月增826.55億元,也創下歷年來新高紀錄,央行官員透露,主要受到新青安房貸帶動剛性需求,流量反映存量。

    要稱新青安房貸專案為房市大補丸也不為過,只是月月都有如此多的首購族?況且利息補貼只有3年,之後是否會出現邊際遞減效應?住展雜誌發言人陳炳辰分析,以危老條例的獎勵有落日條款,許多人會趕在落日之前搶一波,利息補貼只有前三年,越早申請就能越早享受,一般邊際遞減效應有機會落在第三年。

    陳炳辰認為,目前整體房市火熱,新青安房貸在其中扮演重要角色,不容易輕易「被退場」,除非房價上揚過快,連新青安房貸也用不了,如貸款金額上升到1500萬元,政府可能才會反思政策,但得要觀察房市漲價的兇猛性,未來才有機會造成新青安房貸邊際效應遞減。
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