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    【花蓮強震滿月】震後區域房市出現3變化 專家:低價入市搶都更危老「災難財」

    2024-05-04 07:50 / 作者 徐筱嵐
    花蓮歷經0403強震和0423地震後,統帥大樓、福凱飯店等傳出傾倒。翻攝徐榛蔚臉書
    花蓮強震滿月,震出黃紅單建築物百餘件,以及近2000戶民眾受災,近來有房仲業者和投資客伺機向受災戶或黃紅單住戶詢價,打算低價入市,大賺都更危老「災難財」。專家分析,過往至今,部分區域發生震災後,房市出現三階段變化,包括租賃市場需求增、供給和需求面緊縮,以及帶動新屋市場買氣等,而有心人士逢低搶進,看準災後都更重建龐大利益,提醒災民要謹慎面對。

    不肖人士覬覦災難財 國土署示警災民注意

    強震重創花蓮地區,在外界關切重建事宜之際,卻有房仲和投資客將手伸入災區,引發國土管理署關注,更在日前發聲明呼籲災民,「現為重建及復原的階段,各項補貼措施將逐一實施,因涉及自身後續請領權益,請勿輕易出售房地或讓渡相關權益」

    當地房仲業者向太報透露,確實有不少仲介和投資客透過各種管道,向災民或是災區周邊的住戶詢價,開出低於市價的價格,裡面不乏有天王星大樓的住戶,由於從下周起,受災大樓將陸續召開區分所有權人會議,勢必會討論整合、重建等重要議題,「覺得有利可圖,想分一杯羹」

    滿城盡是黃紅單 政府拚重建祭優惠容獎、補助

    歷經0403強震和餘震,花蓮有許多建築物呈現半倒、全倒的情況,由土木工程、結構工程及大地工程技師察看建築物受損狀況。花蓮縣租賃住宅服務商業同業公會提供


    根據國土管理署最新統計,截至5月2日止,在花蓮勘查建築物受損狀況,總數逾566件,確認紅單72件、黃單67件,無須張貼危險標誌427件,已拆除危險建築物或圍牆、建築裝飾共計11件,另有3件拆除中。不過,在地民眾直呼,實際的黃紅單數量恐怕超過國土署統計的好幾倍,「不只100多件,還有很多透天厝、獨棟大樓都很危險」

    只是,在黃紅單滿天飛、半倒和全倒大樓岌岌可危的災區中,為何還有人想進場低價收購?台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中分析,花蓮強震造成嚴重災損,政府挹注大量經費和人力協助災後重建,從國土署發布的災後危老重建方案,容積獎勵達1.3、1.4倍,還有重建規劃補助、工程補助跟稅捐減免等,相對於一般的都更危老案件,重建的經費負擔相對低。

    國土署提供


    國土署積極協助災民安置,並針對災後的危老、都更提出容積獎勵達1.4倍,還有重建規劃補助、工程補助跟稅捐減免等優惠措施。國土署提供


    陳定中指出,一般建築物重建後的價值提高,有心人士自然想藉機進場收購,在天災時低價入場,等重建後分配回來,還可用市價轉售,即便房市低迷,出租也是另一個選項,不論何種方式投報率穩賺不賠,「這種心態看準,民眾是健忘的,用時間來賭一把」。

    「民眾是健忘的」 資訊不流通、房價再回彈

    陳定中表示,以921震災為例,位於台中市北區的美麗殿大廈,共有6棟建築物、801戶,成為震損規模最大的社區,更是「全、半倒判定」爭議持續最久的集合式住宅,最後整棟樓僅申請建物補強修繕補助,該棟大樓的房價曾因此受影響,但在資訊不流通、外界逐漸淡忘下,價格又逐漸恢復到市價,直到0403花蓮強震又爆發問題,才又被關注。

    除了有心人士企圖想藉著震災大發「災難財」,過去部分地區經歷地震後,房市會出現三階段變化期,陳定中說,首先震後通常先反映在租金,除了受災戶的後續安置,部分民眾憂心餘震不斷、住家建築不牢固,會先在外居住一小段時間,促成租賃市場交易熱絡,甚至會反映在租金上。

    其次是,進行重建的期間,坍塌或亟待補強的房屋無法交易,造成供給量萎縮,加上民眾有地震的刻板印象,房價會出現滑落的趨勢;最後,在地居民震後有換屋需求,新成屋或新大樓較容易受到青睞,反而會推升新屋的交易量,中古屋市場則會受到衝擊。

    專家分析,部分地區強震過後,區域房市會出現明顯的三階段變化。


    花蓮房市低迷至年底 產業版圖恐連帶牽動

    陳定中說,過去921震災後,南投房市至少經過2至3年的空窗期,甚至出現人口和產業外移的情況,許多學生因學校受損,只能到外縣市寄讀,連帶家長也跟著遷出,即便有職缺卻找不到人,原本南投就以農業、觀光為主,災後更加雪上加霜。

    陳定中評估,花蓮房市要在今年好起來不容易,即便現在有建築師、土木工程、結構工程及大地工程技師持續現地察看建築物受損狀況,但在交通受阻和人力有限,安全性評鑑會做得很慢,加上後續還有餘震可能性,房市要恢復恐怕得等到明年。
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