豪宅線13年沒調！賴正鎰喊四大鬆綁　換屋族房貸拚從3成升5成

央行理監事會議本週重磅登場！鄉林集團董事長賴正鎰今（9/15）日表示，央行第七波信用管制實施兩年後，銀行不動產貸款集中度已明顯下降，房市投機炒作也受到抑制，現階段應避免管制「一刀切」，建議進行四大調整，包括13年未調的高價住宅門檻應提高，第二戶房貸進一步放寬、第三戶鬆綁，以及延長18個月開工期限、放寬土建融資，讓真正的首購、換屋需求有更大的貸款空間，避免房市硬著陸。

賴正鎰指出，自央行實施第七波信用管制與限貸緊縮政策以來，房市投機炒作風氣已獲得有效抑制，全體銀行不動產貸款占總放款比率，已從2024年6月底的37.6%，降至2026年5月底的35.2%，顯示資金集中房地產情況明顯有所改善，整體市場正朝向「軟著陸」的方向健康發展，交易主體已全面回歸首購與換屋等剛性需求，但他預估央行在第3季不會有太大的動作。

在央行理監事會議前夕，賴正鎰提出四大建議，一是檢討高價住宅門檻，受到土地價格、營造成本及人工成本大幅上升，總價隨之提高，過去訂定的高價住宅貸款門檻逐漸與市況脫節，許多換屋族想升級居住空間，卻輕易就觸碰豪宅線門檻，導致換屋只能越換越小，又面臨貸款驟降至3成資金，需有高額7成自備款才能換屋的窘境。

賴正鎰說，目前高價住宅門檻，台北市應從7,000萬元拉高至8,000萬元，甚至1.2億元；新北市由6,000萬元提高至7,000萬元，最好是到9,000萬元；其他如桃園、新竹縣市、台中、台南、高雄從4,000萬元拉高到5000萬元，抑或6,000萬元以上；其他縣市要從3,000萬元拉高到4,000萬元，讓一般換屋型、高總價自住產品不再因「高價住宅」的名目受到過度限貸，將貸款成數應拉到5成，減少真正換屋者的民怨。

二是適度放寬第二戶及鬆綁第三戶信用管制，賴正鎰認為，自然人第2戶購屋貸款最高成數為6成且無寬限期，隨然切結第2戶房貸撥款後的18個月內，出售並清償第一戶貸款，但現階段出售時間普遍拉長，建議下一階段可進一步滾動檢討，放寬至7成至7.5成，並將18個月延長到24個月，照顧換屋族的實際需求。另外，第3戶最高貸款成數現行只能貸到3成，建議放寬貸款至4成或5成，減少貸款不足或被迫解約的消費爭議。

三是開發商受限於18個月貸款開工令限制，為了不被收回土建融資貸款，逼不得已只好被迫開工，但建築成本高漲不下，對開發商壓力很大。賴正鎰建議，政府依都更、合建或大型開發案等不同條件，給予彈性延長期限，避免建商因趕開工，影響規畫品質與營運周轉，讓整體供給端可健康運作。

最後是土建融資貸款放寬。賴正鎰強調，土地融資與建築融資的貸款成數，受到央行信用管制與銀行法規限制，土地貸款最高上限為5成，但只會先撥款4成，其中1成須保留為動工款，待實際動工後才撥付，建議能恢復到過去的貸款6成，動工可拿到7成。