【深度報導】全球最貴城市擁屋率最高　揭密新加坡年輕人工作4.7年可買房的奇蹟

新加坡物價驚人，連續多年被評為全球生活成本最高的城市之一，但是，為什麼卻是「住房自有率」最可實現的國家，年輕人都負擔得起房價，約工作4.7年就可以買房？


台灣買不起，新加坡卻人人有屋？答案不在收入，而在制度

在新加坡搭乘共享汽車Grab，記者與司機聊及新加坡的高物價，好奇問：「去年（2024）看到一個調查，新加坡人認為要達到財務自由，需要61.2萬新幣，換算台幣約1450萬，真的夠嗎？在台北連買個小坪數房子都不夠！」司機笑笑說：「我們的Condo（私人公寓）更貴啊，但大部分人會住在HDB（政府組屋），最花錢的應該是育兒成本！」

瑞士財富管理公司寶盛集團（Julius Baer）今年7月發布的《2025年全球財富及高端生活報告》，新加坡連續3年蟬聯全球生活成本最高城市。另一個由全球超逾4.5萬名房地產與城市發展專業人士組成的城市土地學會（ULI）5月發布的報告，新加坡人住宅連續第二年成為亞太地區最昂貴的地區，私人公寓平均總價約194.5萬新幣（約4492萬台幣），獨立式住宅的平均總價更高達537.2萬新幣（約1億2700萬台幣）。



然而， ULI的報告也將新加坡的公共住宅列為住房自有率「最可實現」的國家，政府組屋平均總價為59.7萬新幣（約1410萬台幣）。根據新加坡官方統計，2024年的住房自有率已經達到90.8 %，其中，將近8成（77.4%）是住在組屋。

《2024亞太住房可及性指數》報告，在亞太地區中生活費最貴的新加坡，其組屋的房價與所得比例（HPI）只有4.7，也就是新加坡人民平均只要工作4.7年便可以買一套組屋，在亞太地區48個國家或城市當中排名第2，與國土廣闊無垠的澳洲多數城市相差無幾。



張寧是台灣人，3年前新冠肺炎疫情剛結束時，和新加坡籍丈夫結婚，那時兩人曾討論要在台灣還是新加坡買屋生活，因為新加坡有政府蓋組屋和公積金（Central Provident Fund，CPF）制度，新婚購屋還有購屋津貼，最後選在新加坡生活，登記2年後就很幸運抽到加冷區的3房1廳的新組屋，實坪近27坪總價約台幣1300多萬，她說「這在台灣可能不吃不喝20年，也買不到這樣的房子」。

政府主導「居者有其屋」與組屋制度　掌控房價的根本

關鍵原因在於，新加坡訂定「居者有其屋」（Home Ownership for All）計畫，透過政府主導的公共住宅（組屋，HBD）開發，使絕大多數國民都能負擔得起住房。

新加坡國立大學房地產系教授程天富指出，公共組屋政策可追溯到新加坡獨立初期（1960年代），當時新加坡面臨兩大挑戰：高失業率和嚴重的住房短缺與居住環境問題，尤其是一場影響深遠的「河水山火災」使1.6萬人一夜之間失去家園，促使政府在短時間內需建造大量公共組屋，安置這些受災居民，也形成「居者有其屋」概念，不僅是解決住房短缺，讓家庭能夠「把根紮在新加坡」，居民安家後，能夠為生活和經濟打拼，並且讓他們的下一代能夠保衛國家（例如服兵役）。



程天富說，經過約60年的推行，公共組屋政策取得了顯著成效，房屋擁有率是全世界最高的國家之一，此政策不僅解決住房問題，也是一個促進社會進步和提升的重要推動力，透過擁有房產，年輕的第二代、第三代可以在安居樂業、可負擔的基礎上，在社會階梯上逐步向上，過上比父母更好的生活；許多人擁有組屋，也可以在退休時有一筆固定的資產來幫助他們度過退休生活。

新加坡現有國土面積約735.7 平方公里，其中約87%的土地是國家所有，是在長期發展過程中，透過《土地徵用法令》徵收私人土地，並由專責的建屋發展局（HDB）負責開發組屋。公民取得組屋的不是土地所有權，而是99年的居住權，但政府必須負責組屋的管理與修繕。



獨創金融槓桿：公積金（CPF）如何讓青年輕鬆付頭期款？

張寧提到的「公積金」（CPF）是新加坡公共住宅的獨創機制之一，目的是透過定期儲蓄強制手段，促使青年更早圓夢買房。在新加坡，35歲以前，員工每月薪資須扣除20%繳交至公積金帳戶，雇主也要提撥17%，合計的37%裡有23%是放入普通帳戶，用於購屋、子女教育等，8%為醫療儲蓄帳戶，6%是退休金儲蓄特別帳戶。

以新加坡大學畢業生平均起薪為5000元新幣，兩個人加起來大概是1萬新幣，每月等於帳戶至少有2300新幣的購屋金，以組屋1至3房，平均房價40至60萬計算，若是7成5的貸款，約10至15萬的頭期款，也只要工作約3.6至5.4年的公積金就足夠，且新加坡房貸償還比率保持低於25%，等於購屋者每月需支付的房貸，大多仍可從個人的公積金帳戶就足以支應。

此外，新加坡提出多種組屋購屋津貼，例如家庭首購預購組屋，最高補助12萬新幣，若是購買二手組屋，最高補助23萬新幣，並鼓勵在父母親家附近購屋，推出近居購屋津貼等。





購屋津貼與配屋限制：組屋制度的社會工程學

新加坡居民黃馨慧打趣說「我是為了組屋主動求婚的」，因為津貼有薪資門檻限制，但薪資逐年調高下，超過一定薪資門檻就無法申請更好的津貼補助，「所以我跟先生說『快點結婚啦！』」

這是新加坡透過組屋制度，達到提高結婚、生育或關注高齡等目的。目前新加坡組屋共有120萬個單位，最近幾年是以每年2萬個增加，但是仍供不應求，因此有「已婚子女優先」、「長者優先」及「多代共住優先」等配屋計畫。

然而，這種親「傳統家庭」的組屋政策，這幾年引發很多單身者的反彈，因為根據規定，若是單身者必須年滿35歲才能申請組屋，但因為時代變遷，新加坡並未因為組屋制度，使結婚率跟生育率有顯著成長。今年（2025）中開始新加坡實施新計畫是單身人士申請預購組屋（BTO）時，若在父母附近或與父母一起購買房屋都可獲得優先權，另也研議單身年齡下修至30或32歲。



打擊炒房！高額印花稅與5年最低居住年限

為了抑制炒房，新加坡也透過國家整體政策介入居住正義。新加坡規定組屋最低居住年限，從拿到組屋鑰匙開始，屋主必須在組屋內居住滿5年後，才能進行轉售。 新加坡也不鼓勵一個人可以擁有2套組屋，若要買組屋，只能自住；如果父母想要透過信託方式，以孩子名義提前買房給小孩，政府雖未禁止，但銀行不會為購買信託房產的父母提供貸款，只能直接付清。

此外，為抑制私人房產增長，必須另繳印花稅等稅賦，負擔加重。沒有居留權或新加坡國籍的外國人士，印花稅高達60%，買第二間房的新加坡公民課徵20%、取得居留權人士也要課徵30％。

公營住宅不是蓋了就好，要吸引民眾願意居住，必須要有無虞的生活機能。新加坡地產公司「安家獅城」2022年所做調查，新加坡居民選擇住宿的最重要三大便利考量因素是超市（87%）、廉價餐飲（69%）和到地鐵站的步行距離（66%）。



組屋不等於貧民窟：TOD模式下的完善生活機能

新加坡在80年代開始，政府開始有意識地從長遠發展的角度建設公共交通系統，並確立以大運量軌道交通引導城市發展的TOD模式（Transit-Oriented Development），圍繞MRT或輕軌站點，在周邊形成城鎮社區開發，打造15分鐘步行的生活圈。

台灣駐新加坡台北代表處2024年提出的《新加坡組屋政策與啟示》報告指出，政府針對組屋周遭進行完整規劃，民眾的食衣住行育樂各方面需求皆能實現，故在每個城鎮，皆設有小販中心（Hawker Center）、傳統市場、超市、購物商場等設施。

依照新加坡政府統計，組屋僅佔全部社區規劃面積的57%，其他43%地區規劃包括社區中心、美食中心、購物中心、商店、工廠、醫療、學校、交通及其他功能，不僅圍繞站點布局形成的小型生活圈，保證了居住、商業、文娛、綠色開放空間在步行尺度下的可達性，將社區的43%面積出租給美食中心、購物中心、商店、工廠，可以獲得更高收入還債給政府，彌補組屋興建成本。



平價美食的小販中心：降低組屋居民生活開銷的巧思

駐新加坡代表童振源在其臉書曾提到，新加坡雖然物價很高，但組屋有所謂的小販中心（Hawker Center），在外面餐廳吃飯一餐要100元新幣以上，但在小販中心，只要5元、最多10元，就可以吃得不錯，讓住在組屋民眾都能安定生活。

新加坡目前約有120個小販中心，其中107家由國家環境局和市鎮理事會管理，13家由社會企業經營，獲得政府津貼的小販攤位，每月租金介於192至384新幣，與外面動輒2000、3000元新幣，成本要降低很多，因為攤位租金較低，因此能以較低廉價格賣給顧客。



OURs都市改革組織秘書長彭揚凱說，新加坡的市場邏輯是，最有錢的20%去市場買豪宅，80%的房價由政府控制，國家系統保障人民買得到房子，其模式非常獨特，與其土地公有制度有關，政府掌握土地，因此有高度的規劃權，但台灣土地多數是私有，無法完全複製新加坡模式。

借鏡新加坡模式：台灣「有限公有地」效益待發揮

不過，彭揚凱認為，台灣應至少從「有限的公有地」開始發揮效益，不要任意將公有地變賣，特別是捷運周邊的聯合開發，本來就以一定的公有地為基礎在整合周邊。政府應在聯合開發中，具備更高的策略與積極性，做上位規劃，例如整合地區發展願景、提供住宅等。現在的聯合開發邏輯仍像政府的都更邏輯，開發商做什麼隨便，政府只在乎分回來的比例和賣掉賺錢。缺乏「都市發展的願景」或「更高的規劃主導性」。



彭揚凱說，在台灣包括雙北都在推動TOD，是「假的」或「盜用人家的名詞」；世界各國的TOD目標，是解決都市交通、都市環境和都市發展的整合，讓那個地區煥然一新，並提供「可負擔住宅」給民眾居住；然而，雙北的TOD卻是作為一種財務手段，政府只是透過TOD方式給予開發商容積獎勵。開發商蓋出部分房屋給政府，政府再將這些房屋拿到市場上賣高價，作為財政收入，呼籲借鏡國外好的案例，落實住宅結合與交通整合。