中產買不起、有錢人全付現　日媒揭台灣「房貸愈卡房價愈硬」真相

台灣房市過熱，央行已7度收緊房貸管制，但日本媒體今日（6日）觀察到，相關措施正產生意想不到的副作用，即有錢買家愈來愈傾向於用現金購屋，房價因而居高不下；同時，中產家庭正面臨更長的貸款審核時間與更嚴格的放貸標準。

《日經新聞》報導，根據台北市年度房地產市場報告，2025年全市新屋與成屋交易總量為1萬662戶，較2024年的1萬5136戶下降30%，創下自2013年有可比紀錄以來的最低水準。

但房價並未下跌。台北地區平均房價已從2015年的每坪64.6萬元，上漲至2025年的83.9萬元。據房仲公司估算，2026年1月至3月期間，台北平均房價將較去年同期上漲。

自2020年起，央行已7度收緊房貸管制。政策制定者並未依靠大幅調整利率，而是透過貸款管制直接為房市降溫。

根據2024年推出的第7輪措施，全國自然人第2戶購屋貸款成數上限（LTV）降至50%，而購買超過第3戶住宅、豪華住宅以及以公司名義購屋的貸款額度，其上限則為房產價值的30%。

因此，2026年7月，房貸在銀行整體貸款組合中佔比已降至34.4%，創下約20年來的最低水準。投機買家和短期交易者已退場，房仲公司的業務量也隨之放緩。

但報導指出，台灣房價並未出現下跌跡象。反之，可以看到買房族群正在發生變化。

某間上市科技公司的高階主管今年春天以1.2億元在台北市大安區購入一處中古公寓。「我是為了孩子買的，他從海外的大學畢業後就回國了」，他表示，由於能立即以現金購屋，便從賣方那裡爭取到4%的折扣。

信義房屋表示：「2020年台北高端房地產的現金交易比例，已從約10%至20%上升至20%至30%之間。」隨著房貸核准時間拉長、貸款成數下降，現金全額付款的優勢日益顯著。賣方也傾向選擇能迅速完成交易的買家。

然而，被擠出房市的，正是依賴房貸的家庭。一對住在台北、年約40歲的雙薪夫妻表示：「我們原本預期能透過房貸籌措80%的購屋資金，但由於銀行審核日益嚴格，最終只能借到70%。」

為了買下心儀的房產，這對夫婦原本需要額外準備數百萬元的頭期款，最終決定放棄這筆交易。

購新屋步伐也放緩　股市熱降低賣方換現壓力

換購新屋的步伐也正在放緩。在出售現有房產前先購買新房的家庭，目前在為第2戶申請貸款時面臨更大的限制。部分預售屋買家也發現，交屋時能獲得的貸款金額低於簽約時的預期，迫使他們必須額外付現。

央行於今年3月部分調整政策，將購買第2戶的貸款成數上限從50%放寬至60%。

然而，許多房東和地主因多年來房價上漲，已累積相當可觀的未實現獲利，仍不願降低開價。國泰世華銀行首席經濟學家林啟超表示：「當賣方需要現金時，房價才會下跌，但隨著股價持續上漲，這方面的壓力似乎微乎其微。」

開發商同樣不願積極議價。建築和土地收購成本依然居高不下，導致新屋價格難以有實質的下調空間。

報導指出，支撐台北住房需求的因素之一，是家庭希望為子女和親屬確保未來的住房，同時也為對沖通膨並進行遺產規劃。

同時，台灣央行長期以來一直擔憂，未來房價的修正可能會將壓力傳導至整個金融體系，這也是實施房貸限制的另一項因素。

顯然，央行維護金融穩定的措施也加劇住房不平等的現象。雖然更嚴格的貸款規定抑制了投機需求，卻也同時傷害仰賴房貸的中等家庭。

目前留在市場上的買家，愈來愈多是那些無需借款便有能力購屋的有錢人。台灣的房市正逐漸從以實際住房需求為導向的市場，轉變為以保值為核心的市場。