【觀察站】包租代管推動8年　產業體質能否跟上政策規模？

包租代管發展至今8年，政策規模一路做大，但產業結構真的跟上了？政府推動「百萬社宅」政策，除了直接興建社會住宅，也透過包租代管擴大民間住宅供給，截至2025年為止，整體包租代管規模已達13萬餘戶，與直接興辦的社會住宅規模相去不遠。當一項政策推動8年、量體做大，現在真正該看的，恐怕已不只是「增加多少戶」，而是承接政策的產業，是否具備與市場規模相匹配的專業與管理能力。

從月前陷入經營風波的兆基屋管就能看出端倪。兆基旗下相關公司因爆發公司債兌付危機，引發投資人自救，包租代管業務也一度備受外界關注，歷經一番波折，經營團隊終於在8月底完成改選，新團隊重新整頓公司治理，從法務、財務、人事等面向補強，也將人才與資本能力列為後續調整重點。

熟悉產業運作的人士直言，目前包租代管產業的整體水準仍有提升空間，部分新進業者在政策支持下進入市場，但企業管理相對鬆散，產業規模也較為分散，政府若要產業持續發展，不能只把資源分散在小型業者身上，應該思考如何培養具規模的業者，讓產業逐步建立管理、人才與資本能力。

這番話點出一個現實問題，政策把市場做大，業者數量增加，並不代表企業本身就同步成長。



包租、代管兩模式　政策與市場結構大不同

先回頭看包租業與代管業，屬於兩種不同的商業模式。一般代管業者主要扮演房東代理人的角色，透過服務費協助媒合房客、租賃管理及修繕；包租業者則更接近二房東，先向房東承租，再轉租給房客，收入主要來自租金價差，也必須承擔欠租、退租、修繕等風險。

本報彙整內政部不動產成交案件實際資訊資料，從2025全年戶數結構來看，兩種模式在一般市場與社宅市場呈現不同的樣貌，一般包租業為1萬8,160戶，高於代管業的1萬3,873戶；但進入社宅體系後，代管業達7萬603戶，遠高於包租業的3萬769戶。卻反映出政策所形成的市場結構，與一般租賃市場並不完全相同。

更值得觀察的是，統計2025全年數據，包租代管合計達13萬3,405戶，其中，社宅包租代管就有10萬1,372戶、占比76%。換言之，包租代管相當大的量體已經與政府住宅政策緊密連結，政府需要民間業者把大量住宅納入政策體系，業者也亟需政策帶來的市場與制度支持，雙方形成高度依存後，問題就不只是「有多少業者」或「有多少戶」，而是政府需要業者擴大政策規模時，是否也有足夠能力要求業者提升品質？



「量」與「質」的矛盾　戶數增加、品質誰把關

對業者而言，多管理一戶就代表多一筆業務，但管理戶數增加，意味著房東與租客的溝通、租金收取、修繕處理、租約管理及各種租賃爭議都可能同步增加，倘若企業本身的人力、制度與內部管理並未隨之擴大，戶數越多，未必代表服務能力愈強，反而讓管理品質承受更大的壓力。

更何況，政府政策要解決的並不只是「空餘屋沒有租出去」的問題，還希望透過制度把民間住宅納入社會住宅體系，讓房東、租客都能獲得相對穩定的租賃服務。然而，把空餘屋納進制度，跟如何管理好租屋，從來不是同一件事。

戶數增加可以清楚量化，卻很難直接反映業者的服務品質；人力配置是否充足、修繕是否即時、租賃糾紛能否妥善處理、面對欠租或退租是否有能力承擔，以及公司內部管理是否足以支撐持續增加的戶數，這些才是政策真正需要的「質」。

如果政策績效容易看見的是「增加多少戶」，而產業能力卻沒有同樣明確的衡量方式，就值得思考，政府究竟是在擴大包租代管的服務量，還是在建立一套可以長期運作的租賃管理制度？

政策歷經8年抗戰　市場為何霧裡看花？



另一個值得深思的是，政策推動多年，市場端對制度的理解並未同步提升，不少房東、租客對於包租與代管的差異，以及政府包租代管究竟提供哪些服務，存在嚴重的認知落差。當一項政策已經發展長達8年，卻存在著制度理解與市場溝通的落差，問題恐怕不只是宣導夠不夠的問題。

兆基事件之所以值得放在更大的產業脈絡來看，在於包租代管下一階段真正該思考的，或許已經不只是「還能增加多少戶」，而是「如何讓產業長得更健康」；當政策做大，業者是否也能同步提升專業、管理、人才與資本能力？如何讓更多普羅大眾真正理解這套制度？

倘若這些問題無法完全解決，「百萬社宅」的數字依然能持續往前走，但如果支撐政策的產業體質無法同步提升，政策規模越大，對產業承接能力的考驗也越大。當政策持續追求「量」的同時，產業的「質」是否真的跟得上，恐怕是未來更不能迴避的問題。