【一文看懂】兆基風暴燒出社宅包租代管疑慮　5大QA解析制度與監理

兆基百億債務風暴延燒，焦點已不再是投資人損失。由於兆基屋管與寄居蟹租屋承辦近3萬件社宅包租代管案件，占全台有效租約近四分之一，也讓外界開始檢視，政府大力推動的社宅包租代管制度，是否存在過度集中，以及政府監理是否足以接住風險？《太報》整理5大QA，帶你一次看懂制度運作、爭議焦點與未來修法方向。

Q1. 兆基百億債務案發生了什麼事？



兆基屋管關係企業趙姬投資、寄居蟹管理顧問近日爆發公司債本息無法兌付，已有逾200名投資人組成自救會，個人投資金額從數十萬元到逾千萬元不等。前董事長李建成向投資人坦言資金缺口近百億元，主因是投資操作失利，而非短期資金周轉問題；而公司今年4月已察覺資金異常，但5月至7月間仍持續募資、發債，是否涉及未充分揭露財務狀況，仍待進一步釐清。

事件爆發後，李建成已於7月29日辭去兆基屋管董事長職務，董事會並於8月5日推選宏碁法人代表李文詳接任董事長，並對外聲明公司與趙姬投資為獨立公司，財務、資金及營運各自獨立，並未發行公司債，目前包租代管業務及客戶權益均不受影響。

不過，宏碁於8月7日晚間發布重訊，李文詳接任後發現兆基屋管存在內部管理缺失，因而自即日起辭任兆基屋管董事長、總經理及法人董事。

台北地檢署8月7日指揮調查局北機站兵分六路搜索兆基屋管、趙姬投資、寄居蟹管理顧問及相關人士住處，並約談李建成、林佑任等人到案說明，全案朝背信、侵占等罪嫌偵辦。由於兆基與寄居蟹合計承辦全台約2.98萬件社宅包租代管案件，事件從投資糾紛，擴大引發外界對社宅包租代管制度及政府監理機制的關注。

Q2. 政府如何回應?



國家住都中心董事長花敬群親上火線，強調已成立專案小組針對2家租賃服務業者營運的租賃案件及服務管理進行全面清查管控，並將請公司負責人前來說明，對社宅包租代管業務推動可能的影響，且視個案情形採取必要之履約管理措施。

內政部則是召開跨部會及地方政府會議，各地方政府與國家住都中心皆表示，目前包租代管案件均維持正常運作，為了受理民眾諮詢及陳情案件，並將請各地方政府及國家住都中心指定聯絡窗口統一受理。

Q3. 包租代管、社宅包租代管跟一般租屋差在哪?

許多民眾常把三者混淆，其實差異很明確，一般租屋是房東房客直接簽約、自行管理；包租代管是房東委託合格業者代為轉租、管理，不限房客身分，租金依市場行情；社宅包租代管則是住宅政策的一環，業者須經公開招標評選，媒合空屋出租給經濟或社會弱勢等，房租房東可享稅賦減免與費用補助，業者的帳目也必須接受政府審查。

至於社宅包租代管誕生的背景，OURs都市改革組織秘書長彭揚凱表示，當初是為了解決社會住宅存量不足，即便有租金補貼「也租不到房子」的困境，政府推出「先承租民間房屋，再轉租給民眾」的模式，用以補充社宅存量。

包租代管政策原先鎖定的對象是弱勢族群，因為這一類族群在租屋市場上最容易被房東挑選、拒絕。未料，政策實際上路後，遇到兩個現實壓力，一是政府要把包租代管的KPI衝大，二是要說服房東加入，但是房東不想租給弱勢族群，政府只能放寬條件，「只要房子進來就好」。



Q4. 兆基如何成為全台最大包租代管業者？

兆基屋管與寄居蟹租屋合計承辦全台社宅包租代管案件約2.98萬件，占全台有效租約近四分之一，其中，光是兆基屋管就占整體市場約三分之一。國家住都中心強調，社宅包租代管租賃業務依政府採購法規定辦理招商，且均依住宅法及租賃住宅市場發展及管理條例等相關規定推動業務。

彭揚凱直言，這樣的集中度源於政府「先擴充數據」的政策邏輯，「為了衝高包租代管的KPI，傾向把數據擴大，而兆基這種擴張型的業者，正好符合他們的需要」，當時只有兆基願意承接大量案件，才能讓數據變大，「他們（政府）不會說兆基接太多案子、不應該再接」。

彭揚凱指出，兆基之所以能取得市場信任，某種程度是政府賦予的光環所致，「兆基的問題不是包租代管，而是成立另一家公司，做另一個投資標的，卻拿政府第一品牌的信用」，「他現在發行公司債、找投資人，裡面應該有不少是房東，背後有道德模糊的界線」。

他也提到，自己過去參與縣市包租代管審查時，很多公務員都覺得不應該把案件都讓兆基屋管一家承接，但因為政府開出大量的KPI，只有兆基敢說「這些量我都吃得下來，所以沒有選擇」。

彭揚凱語重心長地說，先衝高數量、事後才處理爭議的模式，兆基風暴並非單一個案，反而是同一套政策邏輯的展現，「如果做了很嚴格的監管，很多業者不想進來，政府就先把數據擴張，至於服務品質是否有弊端，並不是一開始的重點，都是後來被爆出來」，譬如租金補貼曾爆發冒領事件，就是先把錢撒出去衝KPI，幾十萬件的政績先做出來，後續問題才浮現。

彭揚凱不諱言，他對兆基屋管前董事長的說法存疑，問題核心在於，兆基相關企業發行公司債傳出投資失利及財務危機，「會不會拿包租代管的收入去填補？這部分政府要管，在制度根本沒有監督機制。」



Q5. 是政策結構風險，抑或監理漏洞？

面對兆基風暴對社宅包租代管所帶來的衝擊，社會住宅推動聯盟召集人孫一信表示，兆基事件不會動搖社宅包租代管制度，畢竟制度本身設計是中性的，分別補貼房東、業者和房客，況且標案每年政府都要依照採購法評選，影響的層面並不大，問題在於「兆基的公司治理與投資問題」。

地政士公會全國聯合會榮譽理事長林旺根認為，現行制度確實存在一段長期被忽略的問題，在2015年參與《租賃住宅市場發展及管理條例》研擬時，曾建議要參考韓國立法創設保全機制，增訂「經營承租住宅並轉租及管理之住宅租賃服務業，應設置押金託管專戶保管所收取之押金，前項專戶所生孳息應返還予承租人」。

林旺根無奈地說，由於主管機關認為「立法之初不宜過度管制」而遭到刪除，不過，在國家住都中心受理並督辦公會版的包租代管業務時，他在董事會強力建議，設置託管專戶，而決議也採行設立此機制。

林旺根感嘆，這套機制僅是國家住都中心與租賃服務業者間的契約規範，並非法律強制要求，換言之，一般市場上的包租代管業者並無相同的強制託管義務。既然行政院擬修訂租賃專法，應該將押金保全機制重新納入，甚至延伸適用到一般租賃契約。

至於業政府在評選業者時，是否要進行更嚴格的資格限制？林旺根則說，監理手段需拿捏分寸，「用防弊的角度去設計、要求更高的門檻，會大者恆大」，反而會弱化中小業者的經營，就健全市場的角度來看，並不是好的作法。