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    REITs新規初審過 KPMG認為未來有望激發市場潛能

    2024-05-21 17:27 / 作者 吳馥馨
    房地產配圖。廖瑞祥攝
    KPMG畢馬威不動產顧問公司今(21)日表示,立法院財委會日前初審通過《證券投資信託及顧問法》修正草案,未來將更名為《證券與不動產投資信託及證券投資顧問法》,並參考日本、新加坡及香港等地不動產投資信託制度,加入以基金架構發行的REITs制度,以活絡不動產證券化市場。

    畢馬威也表示,若加上現行「不動產證券化條例」 中採信託架構的投資方式,台灣REITs 將以基金、信託雙軌架構運行。

    畢馬威不動產顧問公司副總林昇恒表示,自2003年「不動產證券化條例」公布實施,歷經20年來,台灣不動產投資信託基金(REITs)總共發行有10檔,經過歷年來的清算後仍有6檔,現在市值約新台幣700多億元,占台股市值約 0.12%,相較於周遭市場發行數量較少、規模也較小。

    例如日本共有61檔REITs,市值約新台幣3.3兆元,占日股市值 1.7%;新加坡共有40檔REITs,市值約新台幣 2.3兆元,占新加坡股市約12%,林昇恒表示,台灣REITs市場發展緩慢,仍有極大發展空間及潛力。

    台灣現今發行6檔REITs,投資標的皆為國內,近半數為辦公大樓,其次為商場及廠辦,標的類型較單一。且台灣多為權益型REITs,主要透過租金和不動產價值的增長來產生收入。

    林昇恒指出,現行信託型REITs,由受託機構(須為信託業)發行受益證券、保管REITs資產,在台灣符合信託業規範只有銀行,通常都沒有不動產管理專業,因此會將標的委託給管理機構。以2018年發行的「樂富一號」為例,是由京城銀行擔任受託機構,並交由晶華公寓大廈管理維護股份有限公司管理不動產標的。信託架構中規定上發行與管理是由銀行負責,但是實際上是委託給不動產管理機構管理,使「權、責分離」的情形,管理上有可能會較消極。

    新法所訂定的基金型REITs,則需由不動產管理專業的不動產投資信託事業,或是獲得許可的證券投資信託事業來發行與管理資產,並且分離保管、管理責任,REITs資產則由信託業負責保管監督,將權責劃分明確。

    林昇恒表示,除了架構差異外,基金型REITs也簡化後續資金募集的程序,並鼓勵投資國外不動產,來確保REITs 規模持續增長;另外,也開放關係人交易,基金所管理不動產可來自於同一集團或利害關係人的資產,以提升資產配置彈性,能避免現行信託型REITs因為不動產老舊,使收益率下降,但因為修改信託契約程序較困難,導致現今REITs市場較不熱絡。
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