房屋虛坪灌水到頂？ 3因素牽制北市建案公設比速降

花畢生積蓄買房，卻發現登記坪數跟實際使用空間有很大落差。根據住展雜誌調查，截至本月中旬，台北市新成屋、預售屋建案平均公設比為35%，中止年續三年上升；原因在於雨遮不計坪和不計價、內政部擬限縮「免計容積」上限改革、北市建商利潤已達滿足點。

住展雜誌今發布最新統計，截至今年11月15日止，台北市新成屋、預售屋建案（統計範圍為華廈、大樓建築，不含5層樓以下的公寓、透天）平均公設比為35%，較去年略降約0.2個百分點，中止連續三年上升。反觀新北市，今年同期平均公設比則為33.9%，比去年增加約0.4個百分點，連續四年締造歷史新高。

住展雜誌研發長何世昌表示，台北市建案平均公設比不增反減，顯示灌虛坪風氣已稍有克制，而新北市雖再創新紀錄，但上升幅度與前幾年相比較為緩和。從實務面來看，公設比灌水越高的房子越難賣，「建案平均公設比35%」對消費者而言，是心理過不去的檻，預期明年公設比應難大幅提高。

何世昌分析，今年雙北建案公設比變動幅度較溫和，有三大原因。一是「雨遮不計坪、不計價」導致公設比增加效應，已陸續於前幾年反映完畢；二是輿論要求改革公設比的聲浪漸長，內政部已擬定改革方案，主要方向為限縮「免計容積」上限，業界已開始出現自律的聲音。

三是今年來房價漲幅擴大，台北市房價創新高，普遍達到建商的利潤滿足點，無須再大舉灌虛坪，況且虛坪愈多的建案也不好賣。而新北市房價因尚未過前高、且原本公設比的基期相對低，導致公設持續增加，但預期2022年增長空間會更小。

何世昌指出，台北市今年建案公設比從27%至50%不等，區間範圍較大，反觀新北市落在28%至45%間，區間範圍較小。整體來說，公設比最大公約數與去年相同，仍落在30%至34.99%；而台北市、新北市各約有51%、79 %建案的公設比數值落在此區間，主因是35%以下的公設較好賣，消費者購買抗性較低。

若觀察極端值，公設比達40%以上的超高公設比建案，以台北市有22個較多，還有1個建案公設比高達50%，堪稱「一半買公設、一半買房子」；新北市高公設比建案較少，僅4個。一般來說，陽台等附屬建物約占總面積10%，若公設比逾40%以上，主建物坪數約剩總面積一半。

何世昌認為，儘管今年雙北建案公設比升勢減緩，但公設比的極限為何，仍要視消費者接受程度；畢竟消費者不買單，建商灌再多也沒用。也建議民眾買房時，可從「主建物坪數」換算出實坪價，可比較出哪個建案的實坪價更划算，同時留意極少數不肖業者刻意低報公設比，並仔細審視契約內容，勿輕信銷售人員片面之言，以保障自身的購屋權益。