中國爛尾樓風暴　業主為何拒繳房貸一次看懂

6月底，江西的爛尾樓業主決定率先採取行動，宣布停止償還房貸，消息一出，多地受害業主響應，截至目前已有涉及15個省份、100多個建案的業主發布「斷供」聲明，掀起爛尾樓風暴。

中國房地產市場近年受官方強力監管影響，整體乏力。然而，中國堅持動態清零政策重挫經濟下，疲弱不振的房市又被官方端出，視為救經濟的妙方。

中國房市尚未撐起經濟，反而先觸發爛尾樓風暴，背後原因彙整如下：

●各地掀爛尾樓現象 業主採取行動

6月30日，一份由江西景德鎮恆大瓏庭建案的業主發出的「強制停貸告知書」在網路流傳。他們控訴，建案在去年5月因為資金斷鏈停工，若開發商沒有在今年10月前復工，將停止繳交貸款，「以保障自己的合法權利」。

聲明傳開後，多地爛尾樓業主群起響應，相繼發表聯合聲明，拒絕向銀行繳納貸款，盼施壓地方政府與建商完工。

僅僅半個月，據港媒明報統計，決定拒繳貸款的業主已遍及15個省份、100多個建案。

當中不乏有省會城市，也有三四線城市。西安、長沙、武漢、鄭州等均在列。其中涉及的房企包含恆大、新力、世茂等。據統計，牽涉到爛尾樓最多的項目仍以爆發危機的恆大最多。

爛尾樓問題若得不到解決，將使屋主、房企、銀行同受傷害。屋主不繳貸款，可能引發法律問題、影響徵信；銀行若未收到款項，則出現呆帳；房市則繼續欲振乏力，消費者沒有信心。

中國官媒證券日報近期刊登名為「謹防爛尾樓盤停供風險擴散」的頭版評論文章稱，若上述風潮蔓延，或對房市造成負面衝擊，不利建案銷售與金融系統穩定，呼籲地方政府「把死棋下活」，優先保交付。

●背後遠近因

中國爛尾樓頻傳，首先與本身的「唯GDP論」發展脫不了關係。由於房產業被認為是帶動經濟的火車頭，在唯GDP論之下，地方政府為衝KPI，達到GDP成長率標準，土地政策以及相關的房市，成為最好的灌水項目，造成房產配置狀況頻出。

以往房地產企業得以憑借高槓桿和高週轉，遊走在拿地、蓋房、回款、還債的循環中。

隨著近幾年北京中央對房市的監管政策發力（三條紅線），加上中國經濟發展出現膠著，地方財政出現問題，房產資金出現斷鏈，導致全國各地爛尾樓頻出。

「三條紅線」始於中國人民銀行和住建部監管部門2020年8月召開重點房地產企業座談會，當中所提出3個監管要求，包括：剔除預收款的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%、現金短債比不得小於1倍。

這樣的監管，造成房市難以活絡，景氣急轉直下。

一名大陸的房企相關人員就直接點出，中國爛尾樓根本問題在「沒錢」。企業整體資金約一半卡在預售資金監管帳戶，外部又融不到錢，加上樓市低迷，導致資金面極為緊張，這是房企停工問題頻發、復工艱難的重要原因。

●如何調整？

2016年底，中共中央經濟工作會議首次提出「房子是用來住的，不是用來炒的」。北京中央定調後，祭出房市「三條紅線」，房地產市場下至冰點，交易量、投資額腰折。

如今要擺脫房地產困局，分析指出，最重要的是調整「三條紅線」，這可能才是活絡資金流量的關鍵。

中銀證券首席經濟學家徐高指出，「三條紅線」政策觸發整個地產下行之後進入自我加強的循環。地產開發商資金鏈收緊、信用風險上升；地產外部人士對地產喪失信心。在這種格局下，地產行業已經進入一種惡性循環。

徐高表示，單靠貨幣放鬆已無法在短期內解決房地產業的問題，建議成立「地產行業健康發展穩定基金」來擺脫地產行業當前困局。

他建議，基金規模人民幣1兆元，政府財政可出1000億元，再從金融機構募資9000億元，用這個基金入股民營房企成為小股東，「銀行會覺得有國有資金進去了，敢給它放款了，然後老百姓也敢買房了」。

北大國發院院長姚洋也表示，若要下半年房地產業復甦，「三條紅線」政策有必要調整。「主要是好多房地產企業的流動性不行了，老百姓是理性的，擔心企業可能要倒掉」，所以購屋意願大大下降，長期信貸下降。