房市管制發酵！房地合一20%稅率成主流 短期炒房退場中

房地合一稅上路後，持有越久越能爭取出售時低稅或免稅的優惠，不過，第七波房市管制上路後，似乎打亂賣方的腳步。房仲業者觀察財政部最新房地合一稅各稅率案件佔比變化，今年首季以非自用持有5至10年，「稅率20%」案件占比最高，達42.3%，相較去年第4季增加1.5個百分點；無應納稅額的「免稅」案件也有高達22.1%，且較前一季增加1.4個百分點。

台灣房屋趨勢中心觀察，第七波選擇性信用管制後的免稅案件占比變化，在2024第3季之前，原為逐季下降，但限貸令上路後，免稅案件占比連續兩季成長，今年第1季已有超過1/5的案件免稅，占比季增1.4個百分點，成長狀況與持有5至10年轉售的20%稅率平分秋色。



台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，免稅交易佔比提高，主要有兩大因素，首先是「自住免稅」，連續設籍6年以上的自住房屋，享有轉售獲利400萬元以內的免稅優惠，超出的獲利金額可以10%低稅率計算，但限貸令之後，漲幅收斂，自住售屋獲利超過400萬的案件比例縮減。

再者，「認賠殺出」的案件增加，房地合一僅對獲利案件課稅，屋主賠售即免稅，近期景氣收斂，屋主心態軟化、讓利下車的情況也略有增加，使第七波信用管制後的免稅案件占比逐漸提高。展望後市，在央行未鬆綁限貸令前，市場的保守氣氛持續瀰漫，價量表現難以提振，整體轉售獲利也將持續下滑，預估未來免稅案件的占比還會續增。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，政府打炒房的原則「打投機不打自住」，在政策導引下，房市朝長期持有調整，短期交易風氣淡化，攤開近一年的各稅率佔比，可發現長期持有的20%稅率以下案件，總體呈現上升趨勢；而適用高稅率的短期交易，占比則一路從2成左右，下修到1成5上下，「剛需為王，長線佈局」已成現今房市的最大公約數。

其中最大宗的20%稅率，持有年限為滿5年、未滿10年，和上一個級距，持有滿2年、未滿5年的35%稅率相比，稅率差距高達15%，落差鮮明，因此，許多屋主至少撐到可適用低稅率的時間，轉售獲利就能省下大幅稅金，使20%成為最主流的交易稅率。

觀察兩年內銷售「稅率45%」的案件占比，則從2024年第4季的15.7%，下滑至今年首季13.8%，季減1.9個百分點，下降最多；持有2至5年的「稅率35%」占比也減至16.7%。陳定中認為，適用45%稅率的兩年內短期交易，受打炒房影響最深，第七波房市管制後，不僅待售期拉長，貸款的申辦與排撥期程較以往冗長，想在短期內完成轉售的難度上升，增值空間相當有限，使得45%稅率的案件占比縮減程度最鮮明。