今年房市「拔、鬆、動、跌」 顏炳立：房價下修10%才有買盤

各方利空重擊，今年房市從賣方變成買方市場，戴德梁行董事總經理顏炳立今（5日）預測，2023年房市將呈現「拔、鬆、動、跌」，不論是住宅、工業用地，若不降價10%，將難看到買盤。他預期，今年土地市場「量縮價緩修」，而商用不動產收益約3%到4%左右，呈現價跌量縮；預售屋則將爆量，必須下修價格等買盤。

戴德梁行今發布「2023年不動產市場展望報告」，由戴德梁行董事總經理顏炳立壓軸分析今年房市。他表示，在利率緩升的情況下資金緊縮，房市將持續黯淡，預售、成屋市場供多需少，市場去化將由金流決定，在金流斷、量再縮、價緩跌下，買氣持續疲弱，唯有價格下跌才會有量。

今年房市將有「拔、鬆、動、跌」四大跡象

顏炳立回溯去年第四季，他當時曾預測房市是「虎嘯貓聲」，許多建商自信滿、推案量過大，現在得要跟「量、價、買氣」說再見。所以，他預測今年房地產市場將出現「拔、鬆、動、跌」，第一季是買賣雙方拔河，相互討不到便宜，賣方仍在堅持，所以價格難鬆動，買方也在等待。

不過，顏炳立也說，撐到第二季就會轉「鬆」，到了第三季和第四季分別是「動」與「跌」，可以說今年就是看跌。由於房地產市場銷售受創，土地需求變緩，使得合建、都更會轉趨活躍。

在六都方面，顏炳立分析，儘管六都的地段好、面積大，但商用、住宅、供業用地、土地等，包含價量和買氣都會收斂，價格要跌10%，才會看到量；至於辦公市場價格，租金會創下新量、新價和新高，但只會漲蛋黃區，蛋白區的價格持穩，反觀店面市場的租金呈現緩跌，即便降價，但買方不追，恐怕要降到20%才有買盤。

就連豪宅市場也不被看好。顏炳立說，受到《平均地權條例》草案初審通過立法院內政委員會，私法人採許可制，再加上房地合一重稅，簡單來說，私法人在五年間只賺10%就出場，每年持有成本恐被吃掉，這項鋪天蓋地的政策，儘管豪宅有抗通膨、資金避險等特質，但價格不會再創高、將會收斂。

商用不動產和工業土地受限升息 不降也難見買盤

若回到商業不動產觀察，顏炳立指出，市區商務旅館市場會改變經營，要視土地價格再利用，郊區飯店就沒好行情，不僅降價求售增多，跟住宅類似，也要降價10%才會有量。

至於工業用地也價格到頂，雖然物流倉儲、除能需求強勁，但受限升息等因素，買方不會追價，同樣不降1成，難有買盤。

顏炳立預估2023年的房市情況，在土地市場部分，預估今年成交量1,500億元；商用不動產市場則1,300億元，全國買賣移轉棟數預估僅30萬棟。在經濟衰退、通膨、升息和打炒房政策等利空因素下，影響房市買氣，走空下修情勢不變，價格是「易跌難漲」。