兆基風暴後內政部出手！劉世芳：研擬四大行政措施　研議押租金與退場機制

兆基屋管、寄居蟹租屋接連爆發經營風波，內政部啟動強化包租代管業者的管理與保障機制。部長劉世芳今（8/13）日說明包租代管後續處理，包括4項短期行政措施及2項中長期修法方向，短期將強化地方政府業務檢查、掌握業者租約及押租金資訊、建立一般租約轉銜機制，並檢討500萬元營業保證金上限，同時，研議社會住宅包租代管業者承攬案件上限；中長期將朝押租金管理、租約接續及業者退場機制等方向研議修法。

內政部今日舉行例行記者會，由部長劉世芳率次長董建宏、國土署署長蔡長展、地政司司長林家正、國家住都中心董事長花敬群等，針對近期社宅包租代管衍生的爭議進行說明，以及後續的保障機制。

劉世芳強調，針對近十天來租賃服務業，特別是兆基及寄居蟹案件所衍生的公司經營影響，政府立場非常清楚，首要任務就是確保房東、房客權益不受影響，國家住都中心在過去一週已啟動轉銜作業，對相關公司內部經營管理及帳務狀況有一定程度的控管，同時確保所有包租代管業者依照《住宅法》及《租賃住宅市場發展及管理條例》規範運行。

地政司長林家正補充，政府已提出4項短期行政措施及2項中長期修法方向，第一項短期措施是強化地方政府業務檢查，目前包租代管業主管機關為各縣市政府，每年都會進行業務檢查，現行項目主要依據《租賃住宅市場發展及管理條例》，著重契約是否合規及業者是否配置專業人員。



根據2025年六都業務檢查結果，共鑒察合法包租代管業者365家，其中，有14家因違規遭裁罰，以台北市8家最多；針對非法經營業者共裁罰12家，其中台中市及桃園市各有4家，裁罰額度為4萬到20萬元不等。

林家政指出，目前地方政府業檢項目包括廣告是否真實、登記事項變更備查情形、租賃住宅管理人員僱用情形、業務執行狀況、定型化契約內容、營業處所資訊揭示及租賃資訊提供等。合法業者常見違規包括未指派專任租賃住宅管理人員簽章、未設置專任租賃住宅管理人員、未依規定辦理登記變更，以及未登記分設營業處所等。

從本次事件發現，現行業檢仍有補強空間，內政部將進一步掌握每家業者手上的租約案件數量，以及民眾押租金的收支紀錄，由於此部分不涉及修法，會先與租賃住宅服務業全國聯合會及縣市政府討論。

林家正表示，第二項是建立轉銜機制，國家住都中心已針對寄居蟹承作的社會住宅案件啟動轉銜，但兆基、寄居蟹及其他包租代管業者手上也有一般租約，內政部將參考此次的處理方式，預先規劃一般租約轉銜及協助業者，未來在業者發生狀況時能夠及時處理。

第三項則是檢討營業保證金。林家正說，目前包租代管業者開業時須繳交營業保證金，基本額度為10萬元，並依案件規模計算，現行上限為500萬元，主要用於業者造成房東、房客損害時的賠付，而部分業者承作案件量較大，內政部將與業者共同檢討營業保證金制度。最後，對於社宅包租代管業者是否應設定承攬件數的相關上限規定，因涉及不同地區的特性，必須進一步與縣市政府及公會討論。

至於中長期修法方向，林家正強調，首先是押租金管理機制，因包租代管業者可能代收、代付房東及房客租金或押金，未來將研議如何與公司的自有資金區隔，避免業者遭強制執行或假扣押時，房東、房客資金也受到影響。

其次是建立租約接續及業者退場機制。林家正說，從寄居蟹案例可發現，業者發生狀況後恐涉及契約終止等法律問題，將與國家住都中心合作，研議相關制度，確保業者退場時房東、房客權益不受損，租賃服務也能持續。