【一文看懂】老屋外牆為何頻頻剝落？修繕、責任、補助一次看

颱風、豪雨過後，老舊建築外牆磁磚剝落事件屢見不鮮，過去也曾發生砸傷、甚至致人於死的意外，引發公共安全疑慮。目前全台屋齡超過30年以上的建物已達554萬戶，占全國建物6成以上，老舊建築外牆長年受風吹日曬、雨水侵蝕，遇上颱風或地震，容易發生結構體局部剝落。究竟老屋外牆為何容易剝落、修繕又難在哪裡？一旦出事誰該負責？以台北市為例，政府提供哪些申報規範與修繕補助？

外牆剝落責任在磁磚？

巴威颱風在7月襲台期間，導致台北市萬華西門町商圈就發生磁磚剝落砸人意外，一名10多歲少年行經漢中街時遭高處墜落磁磚擊中頭部，所幸意識清楚、無生命危險。近年來因風災和地震等因素，不時聽聞大樓外牆剝落砸傷、甚至致死的意外，再度引發討論。

不少人看到剝落畫面，直覺認定是磁磚品質不佳。冠軍建材總經理林祐宇直言，其實不是磁磚或施工的問題，而是整片外牆系統老化的結果，畢竟建築物歷經長年風吹、日曬、雨淋，結構體、黏著層、防水層都會隨著時間逐漸劣化，加上早期黏著材料耐久性有限，經過數十載的侵蝕，一旦遇上颱風、地震等外力，就可能出現局部剝落。

台灣陶瓷工業同業公會也補充，磁磚的使用壽命至少60年以上，甚至可達百年，而國產外牆磁磚須符合國家標準CNS，並採用背溝倒勾安全強化設計，本身不會因一般氣候變化而損壞，安全有保障，真正影響安全的關鍵在於建物是否定期維護，而非磁磚本身。



外牆多久該檢查一次？修繕為何延宕不做？

林祐宇以汽車板金來比喻，車身一旦刮傷若不即時修補，雨水就會持續侵蝕鋼板，同樣地，磁磚扮演保護外牆結構體的角色，正常狀況下建議每5到10年進行一次檢查，塗料則約每8到10年需要重新維護，若出現磁磚鼓起、裂縫、空鼓、滲水或碎片掉落，都代表外牆系統可能已經劣化，須盡快請專業機構評估。

不過，他認為，修繕最大的障礙不在於技術，而是經費和住戶的共識。尤其高樓層修繕需要鷹架、吊籠等高空作業設備，光是前置作業就要花上數十萬元，整體工程動輒數百萬元，使得不少社區寧可先架防護網，或只處理局部危險區域，不願全面整修。

林祐宇指出，不少社區住戶更在意室內裝修、公設或水電設備，對外牆的急迫性感受較低；沒有管委會的老舊公寓，更難整合住戶意見，使得修繕一再拖延，而實際的情況是，保護層一旦受損卻遲遲不修，雨水或其他問題會持續侵蝕結構體，不僅墊高後續修繕成本，也會危及公共安全。

外牆出事，誰該負責？

依據《建築法》第77條規定，建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全；若建物設有管委會並完成報備，除非規約另有記載，否則應由管委會負責外牆維護。

台北市建築管理工程處官員說明，若外牆未依規定改善，一旦剝落砸傷行人或車輛，所有權人除須負擔民刑事責任外，主管機關也將依《建築法》第91條裁處新台幣6萬元以上、30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續；若建物設有管委會，主任委員未於期限內修繕或施作臨時安全防護，主管機關也可依「行政執行法」處予怠金，並得連續處罰至履行改善義務。



北市府如何管理外牆安全？

值得注意的是，全台住宅最老的都市––台北市，平均屋齡高達39年，為此，北市建管處於2023年6月底公告「位於北市商業區11樓以上、屋齡達30年以上建築物」應辦理首次安全診斷申報業務。建管處官員表示，規定使用執照滿30年、11樓以上且臨道路的商業區建築物，須於2026年底前完成外牆安全診斷申報，主要考量這類大樓面臨人行道或道路，一旦外牆剝落，砸傷行人、車輛的風險最高，加上高樓層日曬雨淋受損程度也較明顯。

雖然規定以商業大樓為主要對象，官員強調，住宅大樓若施工品質不佳、屬老屋或連續發生剝落，經通報查核後同樣會被列管、限期改善；換句話說，主動申報的義務雖鎖定商業大樓，只要有剝落通報，一般住宅大樓一樣會走完整的分級勘查與裁罰流程，並非只管制商業大樓。

民眾若發現外牆有異狀，可透過1999市民當家熱線通報，由專業技師到場勘檢，依危險程度分為A至E五級，其中D、E級屬具潛在危險案件。若同一棟建築物三次剝落通報都被評為D、E級，將被列入「具有潛在危險疑慮」建物，限30日內修繕完成並辦理外牆安全申報；如屆期未修繕，將依次處以6萬元起、最高累計至30萬元的罰鍰，並連續裁處至改善為止；未辦理申報者，則依台北市自治條例另行裁處。

政府有修繕補助嗎？

有，但同樣以面臨道路、影響行人安全的外牆為優先。官員指出，依照台北市建築物外牆飾面剝落申請修繕及補助費用作業要點，屋齡滿10年以上、領有使用執照或建物謄本的私有建築物，面臨道路一側外牆有剝落情形，即可申請補助；補助資格不限商業或住宅用途，一般公寓、住宅大樓只要符合屋齡與面臨道路的條件，同樣能申請。

至於補助項目包含吊車、鷹架、洗窗車等費用，以及外牆飾面施作費，兩項合計最高補助20萬元，以「棟」為申請單位，同一棟外牆剝落僅能申請一次，不可重複請領；若建物已辦理外牆安全診斷檢查及申報，另可申請外牆安全診斷補助費及檢查補助費。要注意的是，陽台違建或加裝鐵窗部分不列入補助審查項目，社區經費不足也無法先預支補助款。



同樣是老屋，日本為何不怕外牆掉？

相較於台灣，日本的做法提供另一種思路。林祐宇建議，日本多數集合住宅從交屋起，就由住戶每月固定提撥「修繕積立金」，作為未來大型修繕的專用基金，等到外牆真正需要翻修時，不必臨時向住戶募集龐大費用，也不會卡在「錢從哪裡來」的爭議上。

制度面上，日本規定建築物滿5年就要進行外牆檢修，特定建築物每3年辦理例行檢查、每10年由專業人員全面安全檢查，外牆粉刷、磁磚修補、防水工程大多每10年至13年全面翻修一次。林祐宇提到，透過管委會主導定期提撥與預防性維護，將原本容易卡關的修繕經費問題，變成制度化的日常支出，更降低外牆掉落風險，既然一間房屋要住2、30年，透過修繕讓其歷久彌新，不只是政府的責任，每一個人也有義務。

整體而言，隨著老屋比例持續攀升，外牆安全早已不只是建築維護問題，而是每一位住戶都可能要承擔法律責任的公共安全課題。真正值得思考的，或許不是意外發生後該裁罰誰、賠償誰，而是政府、管委會與住戶三方，能否趁還沒出事之前，先把定期檢查、修繕經費與補助申請這幾件事做起來。