造價基準脫離市況！賴正鎰曝卡關兩大關鍵　直呼都更做不下去

台北市都更進度長期落後，建商再度點名制度「跟不上市場」。鄉林集團董事長、商總榮譽理事長賴正鎰表示，北市都更審查流程冗長，加上市府沿用近三年前的工程造價基準，與目前每坪建築成本已出現逾5萬元落差，導致大型都更案財務評估失真、推動難度大增，呼籲市府盡速調整成本認列制度並簡化審查流程，否則在營建成本、利率與住戶期待同步升高下，恐讓都更窒礙難行。

賴正鎰說明，近期多家同業反映，台北市沿用的「都市更新工程造價要項」於2024年1月制定，至今已超過兩年半，與市場實際建築成本出現明顯落差，以15層住宅為例，市府認列的每坪造價約20.4萬至22.7萬元，但目前市場RC結構住宅每坪至少28.5萬元起跳，20層以上的高樓達32萬元，30層SRC鋼構更上看35萬元，差距動輒超過5萬元。



賴正鎰指出，近年受中東戰事推升能源與原物料價格，加上國內土石方處理成本飆升，地下室開挖成本每坪增加3至5萬元，使得營建成本波動劇烈。若制度仍以過時的基準認列成本，將使都更案財務可行性被低估，實施者與地主在權利變換與共同負擔談判上更難取得共識，導致案件推動停滯。

賴正鎰強調，台北市老屋比例高，超過30年屋齡的住宅達67萬戶，占全市住宅近七成；其中屋齡逾40年的老宅有52萬戶，平均每1.76戶就有1戶的屋齡超過40年。而這些老舊建物普遍缺乏電梯、停車空間，管線老化、耐震不足，已不符合現代居住安全標準，若都更持續緩慢，住在老屋的市民將身受其害。

產業界透露，知名建商璞真、冠德、潤泰、華固、忠泰、長虹等持續投入都更與危老案，但在營建成本、融資利率與住戶分回期待同步升高下，業者普遍面臨「成本真實上升、制度認列偏低、分配談判困難」的三重壓力。

賴正鎰建議，市府應儘速檢討權利變換成本認列制度，將現行「固定表格」改為「基準單價＋物價指數連動」機制，至少每半年檢討一次，並納入鋼筋、水泥、混凝土、機電設備、人工成本、融資利率與工期變動等因素，讓制度能反映市場現況，避免都更案因成本落差而卡關。