限貸令喊「妥善調配」非都會區授信難上加難　中小建商怨仍陷資金斷鏈

央行去年初將「限貸令」納入金融機構授信規範，大建商挺住，中小建商卻陷入資金斷鏈窘境。中小建商直言，土地成本增、缺工缺料已讓工程窒礙難行，就連遠雄也有意處分六都地區營建用地，國發會日前雖喊話銀行應「妥善調配」非都會區授信，但銀行怕金檢，融資依舊難上加難，已出現不少建案帶照「盤給」大建商；中小業者大嘆「遠雄有的事，我們一定會有；我們有的事，遠雄不見得發生」，若中小建商資金持續周轉不靈，難保不再出現另一波爛尾樓潮。

 

總統府本月8日正式公布《平均地權條例》修正案，無獨有偶，國發會當天也邀集中央各部會召開「健全房市行動方案」會議，會後強調，《平均地權條例》修法有助健全房市交易秩序，未來相關子法將以不影響正常交易、符合實務需要為原則進行規範。

至於中小型建商希望政府協助解決融資困難、建材上漲等問題，國發會回應，會議特別促請銀行於授信時，考量區域的適度均衡發展，妥善調配授信額度，以利部分區域建案取得資金，央行7日已增修訂「央行對金融構辦理不動產抵押貸款業務規定」答與問，供金融機構參考依循辦理。

國發會稱鬆綁土建融 中小型建商：銀行怕金檢融資依舊難上加難

不過，國發會的說明不但沒讓業界安心，反而引發更大的反彈。

「最近問了好幾家銀行，他們都說土建融控管的放寬宣示沒有用，還是借不到，因為上頭『金檢』的刁難跟認定，常常會讓銀行不敢鬆綁，也不可能放寬。」一名建設公司董座受訪時無奈地直嘆氣，許多中小型建商地處二線或三線城市，很多銀行根本就不敢承做，去年第一季的建案，要向銀行土建融，拖到今年初仍無答覆。

該名董座表示，業界氣到炸鍋的主因有二，一是央行前年實施「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」（俗稱第四波選擇性信用管制），共有四大規範，其中「購地貸款」最高成數降為5成，保留1成動工款，並要求借款人切結於18個月內動工興建。

同時，為避免銀行核定「一定期間」過於寬鬆，於去年1月13日邀集36家本國銀行及信用合作社等召開「強化銀行購地貸款風險控管措施」會議，要求金融機構辦理購地貸款，應將前述納入授信內規，作為內部稽核及自行查核重點，而央行也將此列為檢查重點項目。

18個月從買地到動工興建？ 事前準備跑完流程都不止

「購地貸款」被納入金融機構的授信內規的衝擊，另一名業者直指，金融機構評估動工實際所需時間最長以18個月為原則，但業界都知道，從買賣土地到動工興建的過程，涉及到土地鑑界、法定空地證明、地質調查和鑽探、地上物拆除、容積移轉、都市計畫委員會審查、都市設計審議委員會審查、結構外審、水電和消防審查等，多項事前準備項目。

加上各銀行對六都和其他縣市有分級貸款規定，六都為一線城市，其他都市為二線城市，鄉鎮市為三線城市。衍生到《銀行法》第72條之2規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過存款總餘額及金融債券發售額總和的30%。

意即依現行規定，只要資金用途用於不動產，就要納入前述的30%上限，而各銀行不動產建築放款通常到26%左右就恐怕不能再放款，畢竟大型建商就占多數，使得全國逾8成以上的中小型建商無法貸款。

18個月內動工興建還涉及到「造價成本」，另一名不具名的地方建商指出，以透天厝為例，四年前單坪造價約6.5萬元，現在單坪造價翻倍、13萬元；從工期來計算，過去18個月就能蓋好透天厝，現在至少要多加半年以上，而花3年就能蓋好的大樓，也要再加上1年，才有機會完工。

遠雄今年初開第一槍 中小型建商建案「帶照盤出」還不見得有買家

嘉義市不動產開發公會名譽理事長呂冠衡提醒，遠雄董事會早在今年1月10日就做出重要決議，「本公司董事會決議授權董事長在新台幣15億元額度內，處分六都地區未能及時推案之營建用地」，才隔一天，遠雄建設就處分新北市新莊區555坪的土地，連大型建商都開始有動作，已有許多中小型建商打算把手中的帶照建案盤出，換取資金周轉。

近年來房價飆漲，外界以為建商口袋滿滿，實際上受到原物料、營建成本、人力及土地價格陸續上揚的影響，許多建案的工期推遲，也讓利息連帶增加，別說住宅建案的興建費用增加，就連桃園國際機場第三航廈的興建費用也暴增，「營建工程價格上漲反映是全面性的」，重大公共建設一併受累。

至於私法人購買住宅採許可制，在參與都更危老的部分，分為「免經許可」和「需經內政部許可」項目，讓許多建商和地主弄不清楚標準為何。有業者建議只要「參與都更或危老」都應給予納入「免經許可」項目，畢竟全台30年以上老屋逾500萬棟，推動都更危老是政府的主要政策，兩套標準限制只會讓建築業或開發商在進行整合時更混亂。

台灣省不動產開發公會聯合會理事長黃啟倫無奈地說，政府在「不可歸責建商」的因素下，新購土地18個月可有條件鬆綁，但開工期就算能延後一、二年，仍要在銀行要求下動工興建，在缺工缺料嚴重，且緊縮土建融，勉強發包動工的情況下，勢必影響建築品質和進度，一旦周轉不靈，誠如其他中小建商所反映，即便把帶照建案盤出，倘若無人接手，恐形成另一波爛尾樓潮，讓不動產業全面崩盤、難以健全，「難道這是政府打炒房的終極目標？」