松機遷移議題再起！松南營區200億地上權案成焦點　曾列輝達總部備案

松山機場遷移議題再度浮上檯面，周邊土地開發也成市場焦點！位於松山機場南側、面積約萬坪的原松南營區，目前正由財政部國產署辦理地上權招標，權利金底價逾200億元，為公有土地地上權設定史上第二高價，預計11月9日開標。專家分析，松南營區為容積率逾400%的特專二用地，使用用途以商業為主、不得作住宅，若順利標出，可望與鄰近地上權案串聯，擴大敦北金融商圈；若松機未來遷移成真，周邊土地利用也將迎來新的發展空間。

松山機場南側的原松南營區地上權案，位於民權東路四段、光復北路、富錦街107巷所圍街廓，土地面積廣達萬坪，曾是輝達台灣總部的備案選項。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，松機遷移涉及城市開發、國安防災、離島救護等多元範疇，且權屬跨越中央與地方，各界對此皆謹慎看待，倘若松機遷移成真，除了讓松山區釋出超過200公頃的土地外，對大同區、中山區、內湖區等位處航道下方受嚴格禁限建管制的地區來說，土地利用大解放，堪稱區域發展的一大利多。

儘管松機遷移還未定，但附近的土地開發已如火如荼進行中！本次進行地上權招標的原松南營區，為容積率超過400%的特專二用地，使用用途以商業為主，明訂不得做住宅，設定年限達70年，一旦成功決標，可望與周邊全球人壽國泰營區地上權案串聯，擴大敦北金融商圈的規模，型塑更國際化的「台北華爾街」風貌，加上原松南營區的開發量體可觀，投資者須具備強大的財務實力，推估將以金控集團、人壽保險、跨國科技業為主。

除了原松南營區蓄勢待發，今年已簽約的地上權百億大案，包括權利金總額達122億元的北士科T17、T18輝達總部案，以及凱基人壽以101億元得標的六張犁陸保廠C區案；倘若原松南營區順利決標簽約，一年三宗百億大案敲定，將成為史上首見，全年公有土地地上權簽約總額可望超過400億元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，今年地上權發展升溫，一是近年國內經濟受AI熱潮加持，科技業產值提高，經濟成長相當亮眼，產業擴大辦公的需求持續加溫；二是精華區土地供給有限的情況下，大規模公有土地地上權，是少數能滿足大型企業需求的標的，吸引產業目光。

此外，去年金管會放寬保險業投資不動產的最低年化收益率門檻，從2.97%降為2.54%，增加保險業投資不動產的彈性，又近年台北的商辦租賃行情穩定上漲，可滿足保險業的不動產收益預期，讓保險業進軍地上權大案的態度較以往積極，帶動今年地上權的發展。