買房不如買美債？阮慕驊直言傳統收租邏輯失靈：現金流才是王道

美國聯準會日前宣布升息，美債殖利率也隨之上漲，財經專家阮慕驊在臉書發文表示，美國的朋友最近正在討論一個近20年少見的特殊現象，就是10年期公債殖利率9月25日收在5.17%，創下2007年以來新高，但美國獨棟出租房的資本化率卻僅4.8%左右，收益已比不上買一張零風險的美國公債。

阮慕驊昨日（9/27）在臉書發文指出，持有房產的「機會成本」大幅變高，若把資金鎖在房子裡，所放棄的無風險收益已來到近20年最高點，加上30年期房貸利率攀升突破7%，聯準會又重啟升息，導致美國的投資型買盤紛紛選擇退場，這樣的結果一點都不令人意外。

不過阮慕驊也提醒，公債是「固定票息」，租金卻會成長；且上述比較尚未將「折舊抵稅」與「房價未來的增值空間」計算進去。所以不是房地產徹底失去價值，而是過去那套「靠租金賺錢」的邏輯，在大升息與高利率環境下被嚴重壓縮了。

阮慕驊接著表示，回頭看台灣，過去台灣住宅租金報酬率長期只有1.5%到2%，本來就拚不過公債殖利率。美國現在的警訊，在台灣早就是常態。台灣房價從來不靠租金撐，靠的是土地稀缺、增值預期和抗通膨心理。真正牽動台灣房市的，是央行的信用管制，今年前5個月六都交易量不到8萬棟，是1999年以來第三低；前7個月建照年減28%，開工年減36%，量縮、價盤才是現況。

至於轉向股市是否會是更好的選擇？阮慕驊認為別急著下結論，當美債殖利率站上5%以上，受壓的不只是房產，股票的評價一樣會被壓縮，高利率打擊的，是所有收益偏低的風險資產。

阮慕驊直言，股票流動性好、房子持有成本高，這是事實；但自住省下的房租、土地的保值功能也是真的。資產配置該問的不是哪個比較好，而是這筆錢要放多久？你能承受多大的波動？「利率高檔的年代，現金流才是王道。」