量縮非崩盤！北市代銷公會：房市信心回溫　營建成本支撐房價難跌

在政府打炒房政策持續發酵下，房市歷經近一年量縮盤整，不過，第一線市場已出現變化。台北市不動產代銷公會理事長暨創意家行銷董事長王明正今（4/8）日指出，隨著政策壓力趨緩、資金環境轉變，加上營建成本持續墊高，市場已逐步從「急凍期」走向「築底回穩」，在地緣政治與金融市場波動加劇下，相較股市劇烈波動劇烈，房地產具備抗通膨與居住需求支撐，波動相對較小，「實體資產的重要性再次被看見」。

台北市不動產代銷公會今日舉行媒體茶敘，包括代銷公會理事長暨創意家董事長王明正、新聯陽副董事長暨監事會召集人林徹人、愛山林副董事長張境在、遠雄房地產總經理暨遠創力行銷董事長張麗蓉、甲桂林總經理陳衍豪、海宇國際總經理周世凱等。



央行釋微鬆綁訊號　市場信心逐步回溫

針對近來的房市，王明正指出，回顧近兩年來的不動產政策，房市轉弱並非基本面崩壞，而是來自政策調控，自從2024年9月19日第七波信用管制上路後，初期對預售市場影響有限，隨著銀行放貸持續緊縮、買方信心轉弱，約3個月後明顯反映在銷售端，「預售市場也全面受到影響」。

王明正認為，近期市場已出現轉折訊號，央行在今年首季的理監事會議當中，已將自然人第二戶貸款成數由5成提高至6成，釋出「微鬆綁」訊號，顯示政策基調從全面壓抑，轉為更精準調控。第一線銷售也感受到變化，「這一、兩個禮拜的來客與成交反應已經出來」，顯示市場信心逐步回溫。

雙北房市相對持穩　回歸健康盤整

數據面也呈現相同趨勢。公會引用最新資料，今年1月全台預售屋揭露3,106件，儘管年減26%，卻是連續4個月站穩3,000件以上；雙北相對更穩，台北市300件、年減13%，新北市789件、年減15%，皆優於全台平均，顯示市場並非持續下探，而是進入盤整期。

此外，六都買賣移轉棟數年減幅也未再擴大，反映市場逐步消化政策衝擊。新聯陽副董事長林徹人強調，「量縮不是崩盤，而是從過熱回到健康節奏」，尤其在供給端，建商推案轉趨保守，今年329檔期推案量雖然創下近年新低，反而有助市場去化與價格穩定，市場正從「衝量」轉向「精準供給」。

營建材料全面上揚　北市恐見每坪30萬造價地板價

儘管交易降溫，但價格並未鬆動，關鍵在於成本端持續上升。愛山林副董事長張境在透露，包括鋼筋、石化材料到工班成本全面上揚，「幾乎每個禮拜都在漲」，加上中東戰事推升油價上漲，以及缺工與土方問題，整體營建成本已明顯墊高，甚至估算增加約2成。

張境在直言，「現在不是建商要不要降價的問題，而是沒有降價的條件」，以台北市為例，目前RC造價每坪約25萬元，若基地面積600、700坪以上，尚可壓在每坪20萬元左右，然而，隨著土地成本疊加，未來造價再漲後，台北市恐出現每坪30萬元的地板價。

預售屋具抗通膨優勢　買方回歸品牌與理性選擇

面對高通膨環境，張境在強調，預售屋具備「分期付款、價格鎖定、吸收通膨」三大優勢，對年輕族群而言，可降低初期負擔，目前市場已出現低自備款操作，部分案件訂金甚至降至2%至4%，加上工程期拉長至3至5年，「用時間換空間」成為購屋策略。

海宇國際總經理周世凱強調，市場氛圍已從過去的投機轉向產品導向，目前銷售表現較佳的個案，多集中在品牌建商、核心地段及具產業題材區域，例如科技園區周邊與重大建設區，顯示買方已回歸理性選擇，況且，台北市的預售屋跟中古屋的價格差距約在5%至10%左右，價格十分貼近市場。

王明正總結，當前房市並非需求消失，而是進入政策調整後的過渡期，在經濟基本面仍強、資金動能充沛，加上成本支撐價格的情況下，市場正逐步築底回穩。隨著政策邊際鬆動與市場適應完成，房市將回到溫和成長軌道，「不是大漲，但會是健康、穩定的上行」。