北市房市兩極化！預售最高單價破225萬 蛋白區回落7字頭

根據最新實價登錄資訊，台北市預售案最高單價由中正區永康生活圈的「柏金」以每坪225.5萬元奪冠，對比士林社子地區「漢皇韶光」的75.4萬元，價差高達3倍之多。專家指出，房市在冷氣團壟罩下，北市房價已不再「全面皆貴」，蛋白區如木柵、南士林等地的預售均價已從去年的百萬行情明顯回落，甚至出現7字頭讓利案，且因「價格為王」帶動熱銷；反觀大安、松山等精華地段，高價案憑藉地段鍍金特色，依然穩站每坪200萬元大關，呈現強者恆強的兩極發展。

住展雜誌彙整2025年公開的台北市預售案實價資訊，最高單價前三名分別為中正區永康生活圈「柏金」的225.5萬元、松山區飯店改建案「西華璞園」224.7萬元，與大安區鄰近大巨蛋的「德運元鼎」214.7萬元；最低單價前三名則是士林區社子地區「漢皇韶光」的 75.4萬元，文山區捷運共構宅「將捷旅境.-善境」79萬元，與北投區復興崗一帶「華威豐耘」的80.7萬元。



住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰表示，受到房市急凍影響，北市非市中心區難以只憑首都效益而貴，數據顯示最高和最低單價差來到3倍，高價新案有地段鍍金、建商品牌與豪宅體質的特性，低價案除了出於二線地帶因素，可能在產品規劃上不盡如人意，形成對比。

眼下價格為王，低價案不乏傳出順銷績效，去年12月才公開的「漢皇韶光」，如今銷售率過半數，而「將捷旅境.-善境」更已傳完銷。此外，數據顯示低價案市場在去年初還維持在每坪80萬起跳，但在年中亮相案開始鬆動，到了年底公開新案更明顯出現7字頭買得到的情勢，即使是高房價的台北市，房市弱況也讓建商在蛋白區推案價碼傾向保守。

事實上，當前全台各地房價若有下修，應是由外圍區為主，觀察如北市木柵西側地帶的預售每坪均價已從上半年的101.9萬元，來到下半年調整至93.1萬元，而包含社子在內的南士林更從上半年破百萬元，到下半年落至不到9字頭，至於北投區在扣除北士科、石牌高價區後，捷運新北投站、復興崗等鄰近山區去年一整年的價碼都是平均85萬元左右的首都新案低標水位，沒有走漲趨勢。

兩樣情的是黃金門牌高價區，去年下半年持續有高單價案進場，每坪200萬元以上仍有資產族群買單，區域房市強者恆強，像大安區、中正區、松山區核心地帶去年下半年預售案單坪均價皆在180、190萬元，高價案買盤自成一格，有時與大眾化產品取向不同，銷售上不求快，蛋黃區優勢令建商不會過於擔心。

陳炳辰指出，接下來台北市的熱區、淡區新案同樣呈現類似表現，大安區東區將有生力軍站上每坪200萬元不成問題，而文山區木柵與北投區的新北投區域新案安分不逾矩，單價應會低於百萬元，短期內房市難以明朗，走向兩極化發展。