【一文看懂】從實坪到限漲：三大房市改革是減輕負擔抑或上車更難？

先前只聞樓梯響的「虛坪制」，終於在今年下半年後邁開新的一步，讓有意購屋的民眾，看到一線曙光；同時，針對買不起、轉而租的民眾，政府也打算修《改租賃條例》，從租期長度、漲租幅度到不得剝奪房客權益三方面下手；還有最讓租屋族有感的租金補貼，申請人數破百萬，近期新制公布，補貼標的從「含合法＋部分非法建物」收縮為「限合法住宅」。

三大措施涵蓋最重要的買屋房和租屋，支持群眾認為，虛坪改革可壓低過高的公設比，購屋者買到實際使用空間，而限制租金漲幅和租期，讓租客更有保障；不過，站在反對面的人憂心，成本終究轉嫁到房價與租金上，甚至讓部分房東、建商退場。《太報》彙整三大改革面向為何？政府怎麼說、專家如何看問題，避免民眾受到影響。

【虛坪改革】改什麼：三大項目一次看懂



花大錢購屋，不僅含車位，還買下一堆可能用不到的公設，前內政部長林右昌在任內拋出虛坪改革，法定車位改為專有部分、管委會設置合理面積等，可降低公設5%到10%。

這項備受注目的改革，經過1年半，內政部長劉世芳終於在2025年9月25日公布「虛坪改革」研議進度，鎖定三大方向，包括停車位空間改為專有、免計容積項目、限制管委會空間，經過國土管理署試算，公設比有機會下修約5個百分點。

停車空間則將改為「專有部分」，可單獨核發權狀，與電梯、機電等真正公設切割，並搭配無償通行、車格計算基地持分、車位不得外賣等配套，因涉及《公寓大廈管理條例》，必須將草案送至立法院審議。

而「一般電梯納入免計容積」，則是考量電梯與樓梯幾乎是必要項目，納入免計容積，可有效節制被挪作其他使用空間；至於「限制管委會使用空間」，設計使用的樓地板面積不超過基地容積率的1%，若基地未達20平方公尺，則得設置20平方公尺，且不可超過免計容積上限的總和。這些僅須修正《建築技術規則》，目標最快明年上路，並設計過渡條款與緩衝期，降低對已動工及報核案件的衝擊。

帶來哪些影響：房價、車位價格與都更壓力

雖然不少民眾拍手叫好，但高源不動產估價師事務所所長陳碧源點出三大隱憂，首先，銷售面積減少、車位面積放大，建商恐調高每坪單價與停車位售價反映成本，變相拉抬新建案與中古屋價格。

其次，停車位改列專有部分，牽涉《民法》第799條對土地持分計算、表決權與管理模式，若只修《公寓大廈管理條例》而未同步檢討民法，恐造成產權與社區管理上的新糾紛。最後，更新可分配銷售面積縮水，可能影響都更、危老的權利變換與共同負擔比例，提高整合難度。

他也提出三大建議，政府應同步強化實價登錄與契約資訊揭露，在網站與定型化契約中一併標示「總坪單價＋實坪單價」及車位價格；同時連動修正民法與《公寓大廈管理條例》，釐清停車位為專有部分時的土地持分與表決權計算，並給予市場較長緩衝期，降低制度變動對房市價格與更新案件的衝擊。

【租賃條例】改什麼：3年租期＋限漲＋不得卡租補



想申請租金補貼，得看房東臉色；即便申請到補貼，恐怕就直接反映在租金的漲幅上；住滿1年，能否續租或是接受漲租條件來交換…都是租屋常見的問題。

內政部於2025年9月18日部務會報通過《租賃住宅市場發展及管理條例》修正草案，訴求「租客安心住、房東放心租」，從租期長度、漲租幅度到不得剝奪房客權益三方面下手，同時增訂「租霸下車條款」，試圖在保障房客與給房東合理退場機制之間取得平衡。

在房客權益部分，草案有三大重點。第一，保障最短3年租期，訂約加續約合計3年，除非房東有自住需求或其他法定終止事由，應與房客續約；若以自住為由收回，1年內不得再出租。

第二，限制續約租金漲幅，房東欲調漲租金，須在租期屆滿6個月前提出，3年期間最多可調漲兩次，且每次漲幅不得超過主計總處公布的房租指數增幅，以月租2萬元為例，若房租指數年增率為2.5%，1年後最多可漲500元，續約再以新基準漲2.5%、約512元。

第三，明定房東不得禁止房客申請租金補貼、遷入戶籍或報稅扣除，相關限制性約定一律無效，違規可處3萬至30萬元罰鍰。

至於房東權益，草案也新增「租霸下車條款」，房客若多次遲付租金或相關費用，經房東催告仍未全額繳清，一年內累計達3次者，房東得提前終止租約；若房客在租屋處從事非法活動、嚴重妨害安寧秩序，經管委會認定情節重大，或經主管機關處罰、司法判決屬實，也可成為房東終止租約事由。

帶來哪些影響：限漲真的能穩租？自住收回怎麼查

只是祭出限漲之後，就真的能穩住租金？馨傳不動產智庫執行長何世昌以荷蘭為例，儘管在2024年實施《平價租金法案》，設計配套機制，包含評分與房東稅等制度，但當年度的全國租金平均漲幅逾5%。觀察其他各國的經驗，實施租金管制的國家，全都引發租金暴漲，租賃住宅供給量減少，只得等到租金基期墊高或達到滿足點之後，漲幅才會趨緩或下降。

而房客享有訂約與續約合計至少3年保障，房東僅能因自住收回，就能住好住滿？台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中憂心，隨著高齡少子化衝擊，實務上若房東聲稱要自住而收回，政府是否已有稽核方式來因應，畢竟缺乏查核機制，恐怕淪為口號。，甚至出現極端案例，如房東過世後、由子女繼承，繼承人能否收回等，都是後續恐衍生的情況。

【租金補貼】改什麼：300億續辦不打折 限縮到合法住宅



全國租金補貼申請戶數首度百萬戶，且核准戶數超過87萬戶，雙雙創下2007年開辦以來最多的一次，也是住宅政策當中，最受歡迎的項目。不過，國土署在11月16日公告2026年租金補貼新制，除了維持每年300億元「中央擴大租金補貼專案」，對一定所得以下、無自有住宅的個人或家庭，每戶每月提供約2000至8000元補貼，並針對婚育族群與弱勢戶加碼。

新制最大變化，是補貼標的從「含合法＋部分非法建物」收縮為「限合法住宅」，若承租為頂樓加蓋、違建等非法建物，即便有房屋稅籍也不得申請；只有具房屋稅籍、且已保存登記或取得合法證明文件的建築物，才符合租補資格。

國土署一開始說明，近兩年非法住宅租補申請量明顯增加，長期存在公安風險，且部分案件疑似透過小分割租約申請補貼，恐變相鼓勵違規使用與管理亂象，希望藉由補貼資格調整，引導租屋需求回到合法房源。

帶來哪些影響：保障安全、擠壓弱勢租屋選擇

然而，許多弱勢族群長年租住頂加、違建等相對便宜房源，消息一出，引發不少抗議。景文科技大學財務金融系副教授章定煊提及，許多弱勢族群因為租不到房屋，只能選擇頂樓加蓋、老舊建物或其他不合法住宅來降低租金成本，「那種環境真的堪慮」。

有不少民眾留言，會租到頂樓加蓋的人收入不多，雖然租屋補貼金額不無小補，但是被政府區隔很難過，「租在頂樓加蓋的就不是人？」更多人反應，就是沒有多餘的錢或為了省錢，才會租頂加。

面對外界質疑，國土署緊急在11月19日發布聲明，提出「舊戶緩衝」機制，凡是在2025年已核定租金補貼者，只要2026年仍住在同一租賃地址，即便房屋屬於頂加或其他未保存登記建物，仍可延續領取補貼1年；但若在補貼期間更換租屋地址，新地址就必須符合合法住宅的新規。換句話說，住在頂加的租屋族不會立刻被「斷補」，但未來若搬家，就必須轉往合法房源才領得到補貼。