928檔期「危機入市」可行？專家：進場3大關鍵 2效應恐風光不再

受到央行信用管制與銀行放款緊縮影響，今年房市三大檔期走勢明顯分化，329檔期創次高規模，但520檔期快速降溫，928檔期更是黯然失色。雖然行政院與央行先後釋出新青安貸款排除集中度上限、換屋寬限期延長等利多，但市場期待的鬆綁並未出現，反而有建商開出讓利震撼價。專家分析，當前雖是「危機入市」的低檔時機，但購屋族仍須留意貸款風險、產品條件與建商是否真實讓利，才能在盤整期中找到相對有利的進場點。

兩大檔期失溫、928前夕現利多 「水龍頭未開」市場空歡喜



受到去年9月央行祭出第七波選擇性信用管制，加上銀行放款依舊緊收，回顧今年前兩大檔期，329檔期總銷金額8223.2億元，創下歷年次高，但市場觀望氣氛濃厚，到了520檔期，沒有百億元級大案，建商多半採取延檔避險、穩價控量，使得買氣低迷，走向量縮價盤整的情況。

到了928檔期前夕，行政院院會在9月4日決議，將「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」（新青安房貸）排除在《銀行法》第72條之2不動產放款比率限制之外，且回溯至9月1日開始，銀行辦理新青安貸款將不再受30%上限約束，可釋出更多放款量能，緩解「房貸荒」。

接著，央行也宣布，考量實質換屋自住者的需求，調整換屋協處措施的出售原有房屋期限，由1年延長至18個月，且溯及既往，自2024年9月20日以後的貸款案件都可適用。讓市場燃起一絲希望，當時金融圈一度臆測，央行可能在第3季理監事會議「打開水龍頭」，甚至將都更危老案件排除在不動產放款集中度總量管制範圍之外，只是結果仍是按兵不動，讓市場大失所望。

市場量縮、建商讓利 專家點出危機正是進場良機



根據住展雜誌統計，北台灣推案量僅約1108億元，為2019年房市熱潮以來最差表現，較去年同期減少19.2億元、年減1.7%。同時，591新建案也調查，六都及新竹的928檔期總銷金額約7106.5億元，較去年量縮2670億元、年減近3成，創下有統計以來最大跌幅；進場個案數312件，較去年減少逾2成。

儘管928檔期買氣呈現疲軟，不過，近來幾家龍頭建商搭上檔期、陸續推出新案的同時，還打出震撼讓利價格，如興富發在台南九分子重劃新案「悦讀耶魯」，讓利約1成6，還加碼送家電，搭配結構工程期零付款，低於區域行情，在南台灣新案開出讓利第一槍；甚至有建商董座直言，現在正是看屋好時機，「適合危機入市」。

住展雜誌企研室總監陳炳辰表示，目前央行雖未鬆綁管制，但相關用詞相對溫和，透露出一定的彈性，儘管本次利率政策並未鬆動，隨著美國啟動降息循環，加上明年有選舉因素，政府不排除端出政策牛肉。近期有股市獲利資金轉入房市的跡象，加上民眾長期對房市抱持「只漲不跌」心態，看屋量與交易量略有回升，或許正是房市回溫前的相對低檔時期。

台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中也認同，「危機入市」的機會確實存在，大型建案若有銷售壓力，往往會率先下修價格，就是買方進場的好時機，畢竟市場要看到暴跌1至2成的情況相當罕見，與其期待大幅降價，不如把握個案讓利、進行布局。

危機入市別盲搶 鎖定大品牌建商與優質格局



陳定中表示，首先，通常大型建商財力較雄厚，讓利的可能性高，不僅有基本售後服務，產品也有相當的品質，自住買方務必挑選產品較佳的物件，如大型建案有格局好壞之別，既然建商已經讓利，意味著每坪單價的差別不會太大，就下手挑選格局好的房型，如雙面採光、客廳明亮、衛浴和寢室有開窗、公私領域動線劃分明確等。

同時，要特別留意，部分案件的總價便宜，但車位要額外計價，甚至要求強制購買，來灌入總價，先前在2017到2018年，桃園A7、A8站單坪開價20多萬元，卻要搭配240至250萬元的平面車位，實際價格並沒有撿到便宜。

其次是區位條件，陳定中提及，蛋黃區供給量有限，「絕對是降價海嘯的最後一排」，反倒是蛋白區或新興重劃區，因建商的土地庫存龐大、有推案壓力，為了維持現金流，就有價格讓利的空間，況且，只要有建商開出降價第一槍，在地其他案子也會削價競爭。

陳定中建議，很多建商會有所謂的廣告戶，約莫20至30戶，吸引民眾搶進首波購買，然而，目前觀望氣氛依舊濃厚，只要該案不是秒殺型，前後期購買的價格落差不會太大，畢竟多頭時期，200多戶約在一週內完售，但現在的期限拉長許多，而量體大的建案則要數月才能消化完畢，消費者可以慢慢觀察，挑選合適的戶別進場。

台積電效應、軌道建設利多收斂 半熟型重劃區具回漲力



陳定中特別提醒，重劃區也有發展的階段差異，以興富發在台南市九份子重劃區的新案為例，除了周邊有蛋黃區支撐，當地有不少建商陸續公開，且素地不多，屬於半熟型重劃區，未來供給持續減少的情況下，後續價格回漲的機率高；反觀在初期發展階段的重劃區，則因空地量大，一旦開啟價格戰，會使推案價格下滑，以及後續的推案潮，恐怕要等好幾年才有可能看到價格走揚。

至於先前的台積電效應、軌道建設等題材，是否依舊「鍍金」？陳定中認為，台積電效應仍在，但不會像過往帶動蛋殼區走高，如高雄楠梓設廠利多一出，連小港等地區房價也扶搖直上，之後僅侷限在設廠區域；至於軌道建設有投資買盤，自住客會考量「通勤時間的上限」，如雙北往返約40分鐘至1小時，只要超過容忍時間，效應就會遞減，通常動工會大漲一波，但通車後就利多出盡。

專家示警高槓桿恐斷頭 買賣方皆須謹慎應對

陳炳辰提醒，購屋族仍須注意貸款風險，央行態度和緩，不代表銀行審核寬鬆，誰都無法保證交屋或購房會出現緊縮，未來貸款仍是買房最大衝擊，建議自備款至少要準備2成，若能達到3至4成更安全，除非符合首購方案或與銀行往來十分良好，否則高槓桿容易出現「斷頭」或資金週轉問題。

陳炳辰叮嚀，近一年多來，持續傳出民眾因貸款問題，面臨違約、解約等，恐讓先前已付款項恐全賠掉慘況，這些案例勢必是資金抓死，購買資產要有相當的實力，市場從「沒人到有人」並不代表全面回溫，下跌與回升都存在侷限性，切勿判斷房市回溫而買在高點。

況且，不只是買方，就連賣方也要謹慎，畢竟交屋拉長，將連帶影響自身的購屋或換屋寬限期等，不論是獲利了結或增值，現階段都不如過往樂觀，買賣雙方都應保持謹慎。