危老條例2027年不落日 專家：釀重建亂象、應建立退場機制

全台屋齡逾30年以上的建物有516萬戶，老屋重建議題備受關注，而《危老條例》於2027年5月落日，其中，時程獎勵正式在今年（2025）5月11日全數歸零，內政部確定時程獎勵改以規模獎勵替代，而危老條例擬從適用範圍、容積獎勵機制、程序簡化等面向修正。不過，專家認為，危老重建衍生小基地的「紙片屋」，讓市容新舊建物紛雜，且超值的容積獎勵，反讓老屋放緩重建，應思考退場機制，回歸到《都更條例》。



危老不落日再修正？紙片屋等爭議多

根據內政部統計，全台屋齡30年以上的建物超過516萬戶、相當每2戶就有1戶是老屋，即便政府積極推動老屋重建，但截至今年3月底止，全國都更核定件數有1222案，危老重建核准件數4197案，又《都市危險及老舊建築物加速重建條例》將於2027年5月31日面臨落日。內政部長劉世芳表示，初步規劃危老條例後續適用範圍、容積獎勵機制與項目及配套獎勵措施等修法方向，修正草案內容完備後，報送立法院審查。

只是危老條例上路迄今，社會接受度高，核准件數是都更案件的3倍以上，卻衍生不少問題，包括基地面積太小、容積獎勵給予浮濫，使得「紙片屋」、「牙籤屋」林立，不僅建築結構安全引發疑慮，迷你基地重建案猶如在都會區街廓貼上狗皮藥膏，反倒讓都更推動更為牛步。



時程獎勵太優渥 掀建商、屋主搶搭潮

台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中表示，從《都市更新條例》自1998年公布實施後，都更的成果十分有限，趕不上屋齡老化的速度，為了加速老屋重建，政府於2017年5月10日公布施行《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，規定3年內的時程容積獎勵10%，當時吸引一波建商、地主搶搭上車潮，只要在特定期限內滿足條件，就能順利取得時程獎勵。

陳定中指出，相較之下，規模獎勵就有整合的需求，面積達200平方公尺（約60.5坪）以上，即可申請規模獎勵，每增加100平方公尺，另給予0.5%獎勵，對建商而言，不僅要擴大基地，還得額外進行整合，需要投注更多的時間跟財力。

然而，就都市發展的角度，陳定中分析，規模獎勵優於時程獎勵，因為危老條例並沒有最小基地的限制，只需要幾十坪面積，趕在時程內取得容積獎勵，就能夠進行重建，蓋出一堆的紙片屋，成為都市奇觀，因為房屋的支撐力較差，恐怕不具備防災功能，反而喪失原本的初衷。



超值容獎+無限展延成毒藥？專家籲適時退場

高源不動產估價師事務所所長陳碧源直言，國內的房市價格歷久不衰，特別台北市都會區房價跌不下來，與政府推動的不動產政策上，不僅有「毗鄰性公共建設投資」的外部資本化效果，與危老條例的優惠政策有關，超值容積奬勵誘因支撐一定程度的房價，老屋本身的價值再加上容積獎勵改建成功的期望值。

陳碧源認為，許多地主抱持優惠政策到期，政府一定會展延的心態，以及「放越老、政府給越多、房產越值錢」的預期心理，如同百貨公司週年慶檔期，既然年年有週慶，大家就不急於一時，民眾的胃口越來越大，期待更優惠的政策，所以不急著同意重建，似乎背離「加速重建」的初衷，不如廢止危老重建條例，回歸到都更條例。

住展雜誌發言人陳炳辰觀察，過去不少建商為了搶時程獎勵，蓋出蔚為奇觀的「紙片屋」或「牙籤屋」，實際在市場反應不如預期，反而都更案比較有話題性、指標性，危老讓人詬病的是，基地過小且獎勵高，淪為建商圖利的目標，早期推動是為了提升民眾對老屋重建的意願，現在既然已達到目的，落日有其必要性，政府應思考逐漸退場的機制。