地主合建分屋如何報稅？關鍵在「找補款」及「稅率」

北區國稅局表示，個人若以2016年1月1日以後取得的土地，與建商合建分屋，換入取得房屋的價值，若低於換出土地的價值，就會從建商處收取「找補款」；此舉等同「出售」一部分自有土地參與合建，應依規地申報繳納房地合一稅。

北區國稅局說明，若個人與建商交換房地，且收取了「找補款」，就相當於出售合建的自有土地，不算是「以自有土地」與建商合建後再取得房地的情形，也就不適用《所得稅法》第14條之4第3項第1款第6目所規定的優惠稅率20%。

正確的申報方式是，個人以交易的成交價額（即找補款），減除出售部分土地的成本、費用、土地漲價總數額後的餘額，按原取得土地的移轉登記日至移轉該土地予建商之移轉登記日計算持有期間，依《所得稅法》規定，依持有期間稅率來計算房地合一稅。

舉例來說，甲君在2019年10月以「受贈取得的土地」與建商合建分屋，2022年4月與建商交換取得房屋，並獲得找補款新台幣570萬元。但甲君只以收取到的「找補款」，減除相關成本、費用及土地漲價總數額後，依稅率20%計算應納稅額申報房地合一所得稅。

但北區國稅局查獲，因該交易有收取「找補款」，就不適用《所得稅法》自地合建分屋稅率20%的規定；而是以持有期間為「超過2年、未逾5年」（自2019年受贈取得，到2022年4月移轉），應適用稅率35%，來計算房地合一稅應納稅額，最終核定補徵稅款63.3萬元。

北區國稅局提醒，個人以自有土地與建商合建分屋，房地互易時如果有收取差額價金（即找補款），應於所有權移轉登記日之次日起算30日內，按土地持有期間，向戶籍所在地稅捐稽徵機關以「正確適用的稅率」申報房地合一所得稅。