【租屋黑數顯影劑2-2】居住正義政策組合拳連發，能否撼動高房價趨勢？恐待觀察

選戰當頭，居住正義的政策選票，成為各黨爭取目標，攸關「居住正義」的政策組合拳，已一拳又一拳的瞄準炒房團、短期投資客、囤房者。如今還在朝野立委支持下，新增房屋租金支出改列特別扣除額，盼能讓租屋市場的黑數能夠「顯影」。能否撼動居高不下的房價，政大地政系教授孫振義坦言，恐怕仍待觀察。


近年來，政府已相繼祭出房市組合拳，遏止房價炒作，包括房地合一稅進入2.0版本，拉長短期交易的重稅期到5年，防堵未上市公司假藉股權買賣規避房地交易稅漏洞；《平均地權條例》新規已在7月1日上路，明訂禁止預售屋換約轉售；財政部也正積極推動修法《房屋稅條例》，俗稱「囤房稅2.0」的條款日前也已初審通過，正等待立法院三讀。

但針對房租改列特別扣除額，藉由房東租金收入的租稅負擔檯面化而抑制「囤房」需求，能否進而降低房價的期待，孫振義說得很保守，認為恐怕「有待觀察」。

主要原因之一是，台灣的「房價」與「租金價格」兩者是脫勾的。孫振義表示，一直以來，台灣房價的波動取決於「炒作」與「買賣氣氛」，這無關租金價格的高低，市場也從來不會因為租金收益多寡來決定房價的高低。至於長期下來能否讓台灣房價趨穩，也還要再看看。

民眾投資不動產需求仍在 寧空置也不願出租

孫振義分析，當今台灣房市的購屋需求來自三種，自住、賺價差（炒房），或置產。而對投資賺價差，或置產者而言，為免房屋遭租客破壞得亂七八糟，反而加速房屋折舊，通常寧願房屋空置也不願出租。

至於如今囤房稅2.0修法，將試圖增加多屋族的持有成本，調升房屋稅率，對投資客而言，相關租稅成本屆時就會轉嫁給買家。

至於短期炒作是政府最不樂見，因此在《平均地權條例》修法時，拉長了重稅期。但孫振義提醒，對投資賺價差，或置產者而言，他們心中真實想法是，只要避開房地合一重稅期，改為長期持有5年到7年，甚至10年，屆時房地合一稅率就會降到只剩15%。

也就是說，雖然政府祭出一系列政策，設法落實「居住正義」，但民眾仍然會有投資置產賺價差的想法，至於增加的稅負成本，自然而然就轉嫁給下一手。

政策合理引導 釋出房源供出租

但孫振義表示，「租客聯盟」的主張是，既然房地產投資需求無法磨滅，政策至少能鼓勵屋主將房源釋出到租屋市場，讓不想買房、以租代買的租客，至少在租屋市場上能有更多選擇，而不是資源的閒置。

至於擔心房屋遭房客破壞而折損價值的屋主，政府應該鼓勵這群人善用政府「包租代管」的政策，由專門業者協助管理修繕房屋，也對租客品質把關。

例如置產投資者可與「包租代管」業者簽署5年合約，期間屋主可以有租金收入，降低投資期的持有成本，也規避開短期買賣重稅期。

租客則能在租屋市場中，尋得更好、更好的房源，也能享有政府提供的租金補貼。政府也能讓原本租屋黑數顯影，降低空屋閒置的資源浪費。

孫振義總結，若能鼓勵房屋持有者加入「包租代管」制度，能同時吻合政府一系列居住正義的政策，租屋者得到補貼，房東也合法繳稅，在多重力道拉扯下，如今又可望增加「租屋黑數顯影劑」，讓房租改列特別扣除額，反而有機會更多釋出閒置房屋到租屋市場上。

「包租代管」已享優稅

事實上，為了鼓勵屋主將房屋釋出，若選擇透過「包租代管」管道，財政部已祭出許多優惠稅率政策。

原本今年6月落日的優惠政策，內政部今年初已依據專法授權，報請行政院核定延長，確定將租稅優惠再延五年至2028年6月26日。

根據該法，包租代管房東每屋每月免稅額6,000元，租金2萬元以下必要費用率53%，逾2萬元部分費用率43%。

舉例來說，若房東每月租金收入3萬元，列入租金所得的額度只有11,680元。（3萬-6千=2.4萬元；2萬×（1-53%）+（2.4萬-2萬）×（1-43%））