預售屋換約不溯既往 內政部：基於「信賴保護」法理 絕非打假球

內政部代理部長花敬群日前提到，「預售屋限制換約轉售」及「私法人購買住宅採許可制」不溯及既往，外界質疑是幫建商和投資客解套，內政部今（13日）強調，《平均地權條例》修法增訂預售屋換約限制不溯及既往，是依據法律規定及法理辦理，絕不是打假球，修法也不會打折。

時代力量立委邱顯智與王婉諭今舉行記者會表示，《平均地權條例》修法甫於本月10日三讀通過，各界普遍期待修法通過後，可規範預售屋轉售炒作，及私法人購買住宅等現象，但花敬群卻打算以子法做解套方案，質疑此舉將讓建商和投機客持有的預售屋合約，能不受限制繼續轉賣套利。



內政部今回應，依據立法院三讀通過的《平均地權條例》第47條第4規定「預售屋或新建成屋買賣契約之『買受人』，於簽訂買賣契約後，不得讓與或轉售買賣契約與第三人。」該條規定施行後，簽訂預售屋買賣契約的買受人，均將受到限制換約轉售規定的管制，可有效阻斷投資客未來再利用先簽約後換約的手法進行預售屋炒作。

法律有信賴保護及不溯及既往原則 以施行日為主

至於規定施行前已簽訂買賣契約的「買受人」，內政部說明，在簽約當時尚未定有限制換約轉售規定，而禁止換約對買受人確為重大限制規定，不宜單純僅以行為管制來看待。基於「法律不溯及既往」及「信賴保護」原則，以及保障財產權法理，本法施行前的契約可再為轉售。

但若在規定施行後，因換約轉售而取得預售屋契約的第三人、即新買受人，必須適用不得讓與或轉售的規定。

內政部補充，修法上路後，在市場交易時，欲接手購買預售屋契約的第三人，勢必將考慮到後續會受到限制換約轉售規定的管制，投資客將卻步不再進場，不致於有繼續炒作疑慮，而是由有真正自住需求的民眾依合理價格接手。不過，在目前換約轉售限制及預售屋交易轉弱的市況下，民眾如有購買意願時應更審慎評估，並為自己爭取更合理的議價空間。

內政部重申，對於本次修法增訂的預售屋換約限制規定，後續將儘速邀集相關機關及公會進行子法研討，其後再報請行政院核定公告施行日期。

另外界關切私法人購屋許可制規定，近期也將會同相關部會與中小型建商業者進行座談並聽取意見，後續在子法擬訂時也會邀集相關公會進行討論，並且會以子法預告方式，對外徵求各界建議。