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    預售屋換約不溯既往 內政部:基於「信賴保護」法理 絕非打假球

    2023-01-13 15:48 / 作者 徐筱嵐

    內政部代理部長花敬群日前提到,「預售屋限制換約轉售」及「私法人購買住宅採許可制」不溯及既往,外界質疑是幫建商和投資客解套,內政部今(13日)強調,《平均地權條例》修法增訂預售屋換約限制不溯及既往,是依據法律規定及法理辦理,絕不是打假球,修法也不會打折。




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    花敬群在南港玉成動土典禮提到禁止換約轉售和私法人許可制不溯及既往,被視為是幫建商跟投資客解套。徐筱嵐攝




    時代力量立委邱顯智與王婉諭今舉行記者會表示,《平均地權條例》修法甫於本月10日三讀通過,各界普遍期待修法通過後,可規範預售屋轉售炒作,及私法人購買住宅等現象,但花敬群卻打算以子法做解套方案,質疑此舉將讓建商和投機客持有的預售屋合約,能不受限制繼續轉賣套利。



    內政部今回應,依據立法院三讀通過的《平均地權條例》第47條第4規定「預售屋或新建成屋買賣契約之『買受人』,於簽訂買賣契約後,不得讓與或轉售買賣契約與第三人。」該條規定施行後,簽訂預售屋買賣契約的買受人,均將受到限制換約轉售規定的管制,可有效阻斷投資客未來再利用先簽約後換約的手法進行預售屋炒作。



    法律有信賴保護及不溯及既往原則 以施行日為主



    至於規定施行前已簽訂買賣契約的「買受人」,內政部說明,在簽約當時尚未定有限制換約轉售規定,而禁止換約對買受人確為重大限制規定,不宜單純僅以行為管制來看待。基於「法律不溯及既往」及「信賴保護」原則,以及保障財產權法理,本法施行前的契約可再為轉售。



    但若在規定施行後,因換約轉售而取得預售屋契約的第三人、即新買受人,必須適用不得讓與或轉售的規定。



    內政部補充,修法上路後,在市場交易時,欲接手購買預售屋契約的第三人,勢必將考慮到後續會受到限制換約轉售規定的管制,投資客將卻步不再進場,不致於有繼續炒作疑慮,而是由有真正自住需求的民眾依合理價格接手。不過,在目前換約轉售限制及預售屋交易轉弱的市況下,民眾如有購買意願時應更審慎評估,並為自己爭取更合理的議價空間。



    內政部重申,對於本次修法增訂的預售屋換約限制規定,後續將儘速邀集相關機關及公會進行子法研討,其後再報請行政院核定公告施行日期。



    另外界關切私法人購屋許可制規定,近期也將會同相關部會與中小型建商業者進行座談並聽取意見,後續在子法擬訂時也會邀集相關公會進行討論,並且會以子法預告方式,對外徵求各界建議。




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