平均地權條例三讀 四大房仲嘆：預售屋市場進入冷靜期 資金轉向商辦

被外界視為「打炒房最重拳」的《平均地權條例》修正草案今（10日）三讀通過。四大房仲業對於過關並不意外，但一致認為，短期內預售屋市場進入冷靜期，預售屋和成屋價差縮小，短期市場恐出現一波預售換約潮；至於中長期來看，私法人購屋採許可制，會抑制豪宅買氣市場，未來將轉向商用不動產。

預售換約將走入歷史 房市呈現四大現象

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房市已進入修正循環，投機客早已退場，政策定案上路，對當前低迷的房市影響有限，且預售禁止換約討論一年多，動作快者早就出場。

根據實價登錄顯示，2021年7月預售揭露資料，包括桃園、新竹、台南與高雄，中位單價還在2字頭，到去年8月和9月六都與新竹的預售中位價都已站上3字頭，尤其新竹、台南、高雄有科技業投資題材，房價大漲跡象明顯，在新制上路之前，應會有最後的預售換約潮出現。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，整體房市將出現四大現象，一是「預售和成屋價差縮小」，預售屋換約和轉手的諸多限制，自住買家將會轉向成屋市場，拉近彼此價格差距；二是「豪宅市場交易量縮」，去年前11個月交易筆數僅27筆，不僅較前一年同期幾乎腰斬，在27筆豪宅交易中，有13筆是以法人名義購屋，未來私法人購屋的資產操作空間不再，豪宅交易量將面臨考驗。

再者，「高槓桿型建商淡出」，張旭嵐說，建商推案型態將從預售案轉變為成屋案，因成屋推案無法在工程期間銷售回收資金，對於採高槓桿操作的中小型建商，將在修法後逐漸淡出新案市場；四是「資金走向避險型產品」，具有保值性高的產品，仍是避險且穩健的置產選擇，價格也不易修正，而商用不動產部分，商辦類自用、收益兩用型產品具市場優勢，之後將成為法人置產重點。

私法人採許可制將抑制豪宅交易 投資標的轉向商用不動產

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨提醒，中長期來看，除了預售屋限制換約轉售，最受爭議的莫過於限制私法人購屋，實務上執行恐遭遇困境，如都更案若是實施者與出資者不同法人，抑或是不同法人合建等，若細則未臻健全，內政部需要不斷解釋，但無論何種結果，許可制上路以及央行的購地貸款限制，中小型建商不易推案，已揭露未來市場新案供給量將減少，產業反而走向大者恆大的局面。

永慶房屋研展中心副理陳金萍則指出，重罰炒作與建立檢舉獎金制度，不僅限於預售屋，所有住宅產品包括新成屋、中古屋均在管制範圍內，將遏止預售、成屋短期投機行為，預期住宅價格走勢趨緩，房市將回歸正常供需市場。