首購圓夢更遙遠！雙北預售屋「高總價化」 千萬以下產品幾近絕跡

近年來全台房價持續上漲，房價最高的雙北地區，預售屋價格仍持續走高。永慶房產集團根據實價登錄資料，觀察近三年雙北的預售屋各總價帶交易占比變化發現，台北市總價4000至7000萬元的交易占比大幅攀升，增加13.3個百分點；而新北市則是2000萬元以下產品交易占比明顯萎縮，反觀2000萬元至4000萬元區間的預售屋占比大幅增加。整體來看，雙北預售房價正逐漸攀高，而低總價產品則日益稀少。



觀察台北市今年上半年預售市場交易，與2023年同期相比，總價4000到7000萬元的交易占比增加最多，從24.3%成長至37.7%，增加13.3個百分點，交易占比將近4成；反觀總價1000到4000萬元的交易占比皆呈現萎縮。整體而言，北市預售市場正快速朝中高總價帶集中。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，預售屋價格反映的是對未來市場的預期，目前建築成本居高不下，又北市土地稀缺、地段優勢明顯，加上近年來北市府陸續推出「都更8箭」政策，積極推動都更，使得市中心推動都更、危老重建案件數明顯增加，推升預售總價往高價帶移動。雖然市場主力已落在中高價位，但台北市高資產族群眾多，需求仍有支撐，買氣穩定；相較之下，中低總價產品因供給不足而日益稀缺，導致交易占比逐漸萎縮。

觀察台北市千萬元以下的預售屋，占比雖較2023年有增加1個百分點，但實際交易量僅31件，交易案件大多數為10坪以下的套房產品，其中約9成集中於單一建案「伊寧橋寓」。陳金萍表示，想在台北購入千萬元以下的預售屋，幾乎已是緣木求魚。



新北市預售市場變化同樣明顯，總價2000萬元以下交易占比已從73.5%縮減至51.6%，減少21.9個百分點，其中首購族最關注的1000萬元以下產品，更從8.4%驟降到僅剩2.1%，幾乎絕跡。與此同時，2000萬元以上總價帶占比全面提升，其中2000到4000萬元交易占比由25.3%快速飆升至44.1%，已成為新北預售市場主力。

陳金萍指出，反映出新北房價受到台北外溢需求帶動持續攀升，加上建築成本增加與土地價格上揚，讓千萬出頭的親民新案幾乎消失，首購族購屋壓力暴增；另一方面，新北市近年重劃區開發熱絡、捷運環狀線與機場捷運延伸等交通建設推進，推升區域未來價值，也進一步帶動中高價位產品的需求與供給。

整體來看，雙北預售市場皆已快速轉向中高總價發展，呈現「高總價化」趨勢，千萬以下首購價位產品加速消失，對小資族與首購族而言，進入雙北市門檻正不斷拉高。但是最近一年來由於銀行房貸緊縮、以及美國關稅政策衝擊，造成房市交易量明顯萎縮的情況，是否會帶動預售市場的房價調整，值得持續觀察。