避房市下行低估資產！估價師推住宅估價新範本　促公股行庫落實獨立鑑價

國內房市進入景氣轉折期，擔保品價值的穩健性成為金融體系風控的核心 。不動產估價師公會全國聯合會今（5/19）日修訂發布第14號公報，首度將「個人住宅房貸」納入規章並推出摘要式報告書 ，並提及國內八大公股行庫目前委外估價比例長期偏低、不足0.3%，在市場波動時，內部鑑價容易因缺乏第三方客觀調整而流於保守，進而影響民眾的貸款成數與財產權益 ，期盼透過推動第三方獨立估價機制 ，平衡銀行放貸風險與民眾授信空間。

估價師公會全聯會指出，每當不動產市場景氣趨緩或進入反轉期，金融機構在風控名義下，內部鑑價往往容易出現「非理性保守」的傾向 ，若缺乏專業估價師對實價登錄等市場合理行情進行客觀的分析與調整，銀行主觀的認定便可能壓低鑑價結果，導致實際成交價與鑑價之間產生巨大鴻溝 。

對於一般受薪階級而言，這不僅代表實際貸得的成數縮水、必須額外籌措高額自備款，甚至可能被迫背負高利息的信用貸款，在無形中侵害民眾的財產權益 。

全聯會理事長郭國任表示，成交價未必等同於合理市價，但在目前的體制下，一般民眾處於相對弱勢，往往無法得知銀行的估價過程與價格決定原因 。當前國內八大公股行庫的委外估價比例長期偏低，普遍不足0.3%，多數仍仰賴金融機構內部估價模式 ，然而，內部徵信人員在面臨授信業績壓力時，容易產生人為的操作空間，導致景氣好時可能因定錨效應造成超貸風險，景氣反轉時又因政策方向刻意低估，不免流於「球員兼裁判」的代理問題與利害衝突 。

為了解決長期以來的鑑價盲點，全聯會本次特別針對個人住宅房貸，創新推出「摘要式不動產估價報告書」範本 。郭國任強調，將消金住宅估價納管，是一項兼顧「專業」與「效率」的重大變革 ，專業估價師不僅能對區域行情保持高度敏銳、即時反映最新的市場指標，報告書也簡化傳統冗長的篇幅，透過標準化流程提供精準數據，不僅能防範房價因過度投機而虛增，縮短估價週期以滿足銀行快速撥款的實務需求，公報更訂有嚴格的價格重估機制，確保金融債權在抵押期間面對市場波動時，保有充足的防護空間。

相比之下，國際金融機構如HSBC、星展、渣打等，全面採取第三方委外估價以維持獨立性原則 。因此，郭國任呼籲，財政部與金管會等主管機關，應要求公股行庫遵循公報標準，並將「估價獨立性」與「委外比率」納入金融檢查與公股考核重點 ，透過強制引進公正第三方的監督機制，防堵人為操作空間，才能有效防範本土金融風暴或次貸風暴的歷史重演。

郭國任重申，「讓不動產界的公道伯——估價師進行第三方獨立估價，目的是協助金融機構守住金融紀律」，在房市邁入調整期中，根據專業準則精準估算合理價值，既能協助銀行分級控管放貸風險，也能兼顧保障民眾的財產權合理價值，正是第三方公正估價的核心價值所在 。