限貸未鬆+資金緊縮！戴德梁行揭Q3不動產新局 建商開創「取暖式投資」

戴德梁今（10/2）日發布今年第3季商用不動產市場統計，本季交易金額達345億元，前三季累計近1110億元，顯示在不確定環境下市場仍維持一定動能。值得注意的是，建商在土地市場的操作也出現新樣貌，面對限貸令導致融資受阻，建商不再單打獨鬥，轉向同業合作、讓出產權或股權，或是合資共擔風險、共享利潤，展現市場在緊縮資金下的避險策略。

戴德梁今日舉行第3季房地產市場回顧及第4季趨勢預測，由董事總經理顏炳立與不動產估價師事務所所長楊長達共同主持。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，第3季商用不動產交易金額達345億元，前三季累計近1,110億元，顯示市場在不確定環境下仍維持一定動能。而本季最大宗交易為日月光半導體製造以65億元向穩懋半導體購入高雄南部科學園區廠房，用於擴充先進封裝產能；其次為富邦人壽以28億元購入台北市大同區星聚點KTV旗艦館，並採售後回租方式由原營運團隊續營；接著是台灣產物保險以20億元向森羅投資購入承德路全棟辦公大樓。

楊長達分析，AI等新興科技應用需求持續增強，帶動供應鏈廠商加速擴產與資本支出，工業不動產獲得穩定支撐；反觀，部分傳統產業受全球產能過剩與貿易壁壘影響，資產調整壓力增加，成為市場釋出來源之一，進一步觀察結構，投資需求逐漸由計算租金報酬率轉向自用型需求，自用買方占比已超過8成。



根據戴德梁行統計，第3季的土地交易總額約363億元，相較近十年平均季交易量500億元而言，市場溫度依舊冷清，行政院自今年9月起，拍板將新青安房貸排除於不動產放款集中度計算，但限貸措施仍未鬆綁，「房貸荒」驅使建商的土地投資策略轉向同業合資。

楊長達補充，在目前金融政策下，建商因土建融碰壁、房屋銷售停滯，購地動作明顯趨緩，轉而採取同業合作的策略，包括讓出產權或股權，不用承擔太高的風險，且能共享利潤，開創另類同業合作模式不失為現階段之避險策略，換句話說，建商並未離開土地市場，靜觀央行何時放寬限貸令。

楊長達指出，在第3季前十大土地交易中，包括博元建設在台中七期的合建轉購地、鉅陞建設取得「晶悅國際飯店都更案」過半土地所有權、以及富升建設取得台北市懷生段都更部分股權等3宗交易，皆屬於建商同業間的利潤分享與風險分攤的取暖式投資。



另外，戴德梁行也發布第3季台北市主要商圈調查，受惠於大巨蛋，忠孝商圈空置率回落至8.94%，再度回到個位數水準，後續是否能持續下降仍待觀察；而西門商圈有觀光人潮支撐，租賃需求活絡，店面去化速度快，但部分路段正逢品牌換手，空置率小幅上升至5.26%；反觀中山南京商圈則維持穩健，空置率微降至4.03%。

供給面方面，信義區DREAM PLAZA於7月正式開幕，帶來新話題與人潮，同時，國際品牌積極卡位高能見度街邊據點，例如Abercrombie & Fitch在忠孝商圈開出台北旗艦店。楊長達也說，零售品牌透過旗艦店、快閃店等多元型態佈局，不僅能測試市場反應，也能加強與消費者的互動，並與進駐百貨商場形成互補的行銷與通路策略。