【一文看懂】道德勸說、房市降溫之後 央行9月理監事將如何出招？

房市從去年下半年開始，猶如失速列車般，一路瘋狂飆升，到今年8月初，陸續傳出公股或民營銀行受到「不動產放款天條」的《銀行法》第72-2條規定，放貸水位將滿，陸續傳出拒絕放款、審核期拉長等情況，民眾得排隊等貸款，或是選擇低成數、高利率方案等，央行也在8月12日至21日分別邀請34家本國銀行與信用合作社進行座談。

央行對各銀行進行道德勸說，並要求34家銀行分別在8月底、9月6日前提出自主管理的不動產貸款具體量化改善方案，而根據四大房仲業者統計內部成交行情，8月全台交易量月減至少2成以上，相較去年同期分別減少8%至17%左右，意味著央行此舉讓房市明顯降溫，外界預期9月即將登場的理監事會議，將會再祭新一波管制。央行為何選在8月出手？接下來會採取激烈的升息抑或推出「混搭版」的打房措施？



央行為何急著找34家銀行「喝咖啡」、道德勸說？

長期參與國內多項房地產房價指數製作、景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，《銀行法》第72-2條第1項規定，銀行辦理住宅及企業建築放款的總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額總和的30%，通常銀行會自行設定在28%左右。

目前房市跟金融市場綁在一起，對銀行而言，相較於放貸給公私營企業，利率有時不到1%，還要評估擔保品價值及企業信用狀況等，風險相對偏高，反觀房貸利率，擔保品穩定、風險低，利差約在1%左右，可謂優質貸款，過去利率最低也有1.5%，為了求利益最大化，銀行偏好放貸集中在房地產。

一開始是2至3家公股行庫停止收件，後來傳出越來越多銀行跟進，央行警覺到金融體系的危機，從去年8月新青安房貸上路後，申貸件數持續增加，沒想到各家銀行衝到頂，雖說放款水位浮動（放款和收回款項會同時出現），但資金投入房市太多，熱到最高點恐怕樂極生悲，才會罕見地找34家本國銀行和信用合作社總經理座談，「要大家省點用」。

逆金融循環浮現，央行急著踩剎車？

章定煊提醒，國內金融環境已陷入「逆金融循環」，正常來說，房貸不應該占民眾所得太高，才能夠維持一定的消費力，讓企業產品能夠被購買，並願意挹注更多資金在生產鏈上，銀行則在企業和民眾都能均衡放款。

不過，國內的情況正好相反，近年來民眾為了購屋，幾乎投入所得的一半，甚至更多金額，降低其他消費，終端產品難以去化，企業為保住現金流，就會減少貸款、影響投資意願，使得金融循環偏離軌道。

「房市是一個對GDP貢獻毫無助益的巨嬰」，按照經濟學理論，消費創造供給，儘管房市的需求很高，卻無法創造供給，若純粹看房市成交金額，會感覺需求量很大，但從內政部的數據來看，房地產供給量並未增加，多半是左手轉右手，價格會變動，實質上對GDP並未帶來助益。

延續6月理監事決議，「升準」搭配「真限貸令」？

台灣經濟研究院研究六所所長吳孟道指出，央行大動作找國銀座談，總裁楊金龍親上火線，澆熄房市熱度，截至目前為止，央行已經說明相關的立場，評估在第3季理監事會議召開之前，應該不會再對外進行發言，也不會有太大動作。

央行能夠動用的政策工具包括政策利率、存款準備率及公開市場操作（Open market operation），從6月理監事聯席會議貨幣政策議事錄摘要，可明顯看出理監事們對房市議題極為重視，又近期房市過熱討論仍居高不下，勢必會成為理監事會議的討論重點。

在美國聯準會（Fed）確定9月採取降息的情況，且其他主要經濟體如歐洲央行、加拿大、英國、瑞典等也紛紛跟進，我國央行若要順應國際趨勢，就是按兵不動，延續6月的模式，調升存款準備率1碼搭配第6波選擇性信用管制，透過升準可收回約新台幣1200億元熱錢，從2022年開始，若再度調升存準率，估計收回市場資金將達4800億元，透過乘數效果達到緊縮貨幣。

而新一波的選擇性信用管制，有機會加碼緊收土建融的貸款成數，同時，原本限制六都和新竹縣市的貸款只能貸款6成，限制區域範圍可能會擴大，以及最高貸款成數可能再調降。

別以為升息不可能，央行下決心依舊有空間？

只是選擇性信用管制已經推出6波，外界質疑成效有限。吳孟道分析，若央行決定出大絕招，再一次的預防性升息不無可能。畢竟今年國內經濟成長率（GDP）全年有機會維持3.9%，消費者物價指數（CPI）年增為2.17%，目前國內的實質利率為負，意味著民眾把錢存到銀行，仍舊被通膨吃掉。

相較於全球主要經濟體，我國央行先前的升息力道較為不足，且國內通膨相較國外並不嚴重，為了讓民眾資產保值，就要讓實質利率轉正，再加上要徹底抑制房市熱度，央行確實有升息的空間，可以微調半碼。

然而，相較於前幾年，央行立場顯得尷尬，明年全球經濟成長不會比今年好，尤其主要經濟體衰退，加上今年GDP的基期相對高，且內需消費雖然暢旺3年，明年是否能持續支撐，以及7月出口增幅縮小等，恐怕都要打上問號；一旦升息是否會對經濟造成傷害，央行都要再三思考，儘管時機點相對不佳，不代表不能做。