【跟著壽險投資】升息拉高收益門檻 壽險業爆北市出走潮

受到國內外升息影響，國內壽險業的房地產最低收益率從2.095%拉高至2.47%，對比現行台北市商用不動產投資報酬率落在2.5%上下，讓壽險業紛紛出走到其他地區。根據高力國際統計，自2020年12月起，壽險業者合計出手逾420億元在大台北以外區域買進商用不動產，對比該段期間壽險業者在大台北出手金額逾180億元，還要高出1.3倍之多。

金管會訂定的「保險業辦理不動產投資管理辦法」中，壽險業投資不動產年化收益率不得低於基準利率加5碼，在央行升息1碼（0.25%）後，壽險業投資不動產年化收益率門檻從原先的2.095%調升至2.345%。

高力國際副董事總經理黃正忠表示，觀察壽險業在大台北以外的布局情況，主要鎖定具高收益率的商用不動產及工業地產，像是廠辦、倉儲物流等，若以實際購入案例來看，新竹地區、台中市以商用不動產為大宗，而桃園市和台南市則以工業地產為主。

黃正忠分析，新竹地區、台中市等兩大都會區因產業發展成熟，對辦公室、零售、飯店等商用不動產形成龐大支撐力道，近兩年間，新竹地區便吸引新光人壽、中國人壽、全球人壽以及富邦人壽等至少四家出手，合計約164.13億元。其中出現單筆金額突破50億元的指標交易案，包括新光人壽以56.4億元買進新竹萊恩廣場、全球人壽以58億元買進新竹國賓飯店並含行政大樓。

台中市則有中國人壽以120.5億元買進台中豐邑市政核心辦公大樓，也是大台北以外，單筆突破100億元的大型交易案。至於桃園市有國際機場貨運吞吐，製造業擴廠、倉儲物流需求旺盛，吸引國泰人壽重資布局，尤其在前兩年，以近120億元取得廣豐新天地購物中心、高鐵桃園站前廣場地上權，以及楊梅、大溪與蘆竹等多筆工業土地。

在南台灣部分，台南市的工業地產投資亮點則落在南科，由於南科發展快速，帶動週邊廠辦、倉儲等工業地產需求提升，包括富邦媒體科技（momo）、嘉里大榮等業者購地自建物流中心，南山人壽則購買位於台南市新市區的國際南科廠辦園區。

黃正忠強調，即便今年大環境變數多，但商用不動產投資穩健度仍較股票或其它投資型商品來得高，且具有保值抗通膨的優勢。

高力國際董事總經理劉學龍指出，市場預期年底前持續升息機會不小，機構法人的不動產投資策略將更為靈活，具高收益率的廠辦，或是帶租約的廠房、適合興建物流倉儲或資料中心的工業土地等產品，會更受矚目。