「小基地」危老重建失效占比飆高 專家：兩解方可突破困境

小基地危老重建面臨困境，想重建卻只能停擺、失其效力？全向科技房產中心統計台北市建管處資料發現，統計至2024年底，全台危老案最多的台北市，已有137件核准案件備註「失其效力」，占全部危老核准件數14%，而失效案件中，基地面積150坪以下的小基地案占比近7成，儼然成為危老失效的大宗。專家表示，過去討論已久的新增「預鑄工法容獎」與「採用新工法」有機會將成為當前危老案推動與小基地危老順利蓋下去的新解方。

為何小基地危老案核准後容易放到失效？全向科技房產中心創辦人劉永昌不諱言，「缺資金」與「賣相不佳」是小基地危老案目前面臨的兩大困境，容易導致放到失效的主因，如今隨著危老「時程容積獎勵」告終，加上替代方案的「規模容積獎勵」又取得不易，未來危老案還有面臨推不動的可能性，希望政府重視。



以「缺資金」來說，小基地危老因利潤較低，實施者往往是區域型建商或地主本身，加上近年市場缺工缺料、營建造價5年就狂飆2至3成，又央行要求國銀嚴控不動產放款，導致很多都更危老案都受累，不是融資申請碰壁，就是貸款利率被拉高。

目前市場就有不少都更、危老案都面臨興建停擺的壓力，而小基地危老案更因施工難度高，加上單位成本壓低不易，導致很多小基地危老案業主評估風險與資金調度可行性後，因無利可圖，即便已經過核准，卻只能放著不開工，甚至放到失效。

再以「賣相不佳」來看，小基地危老案常是兩棟相鄰的狹小基地，因間距狹小、基地面積有限，只能規劃出採光、通風不佳的中小坪數產品，施工過程中恐因間距狹小無法貼磁磚，導致下雨時，室內牆壁容易滲水，更缺乏市場性，如今房市買氣低迷，小基地危老案若缺乏特點，如強調裝潢、配備、隔音、防水、防火、耐震性能等，銷售時容易面臨賣不動的困境，目前不少危老案評估未來銷售風險後，確實有些選擇縮手。

劉永昌指出，房價上漲、買氣佳的時代，小基地危老案成本高與賣相不佳的問題都能順利解決，目前房市陷入高檔盤整，在利潤不斷被壓縮下，很容易被卡死，近年隨著容積「時程獎勵」減少，危老核准件數早已逐年遞減，替代的規模容獎又因整合不易，取得有難度下，未來不僅小基地危老有失效的可能，整個危老政策推動，都將面臨新問題。

危老推動是否有解方？劉永昌分析，目前政府希望以「規模容獎」來替代「時程容獎」，雖可解決小基地危老案出現一堆「紙片屋」、結構不安全等問題，但規模越大、整合難度越高，首先，建議政府可加速通過，規劃已久的「預鑄工法」容積獎勵，來解決缺工難題，降低營建成本，並達到減碳效益。

劉永昌說，其次是業主不妨多考慮目前市場高CP值的預鑄新工法，如近期在市場積極拓展的SPR、SIR等新預鑄耐震工法，可在不提升成本下，大幅縮短營建工期，還能增加建案的防水、防火、抗噪音等特色，甚至讓建案擁有高耐震性能，可讓建案有更多行銷素材，提升民眾購買意願，未來若政府預鑄工法容獎通過，能享有更多容積獎勵，就是一個突破困境的好方法。