都更孤島亂象叢生　專家：連棟公寓不應單獨重建、應納「鄰地協調」機制

隨著台北市素地逐漸稀少，建商和開發商搶搭都更危老列車，積極投入整合重建，大大小小的案場在近年陸續動工，只是高聳而新穎的建物中間，夾著老舊的低矮透天厝，顯得格格不入，甚至出現「半月型」都更孤島，不僅成為市容景觀災難，還有安全結構疑慮。專家建議，不僅要借鑑日本，連棟公寓不可單獨重建，需重新申請執照，且應比照《都更條例》，納入鄰地協調機制，透過協調會與意願調查，讓鄰地所有權人參與，避免劃定不合理或造成鄰地排除的問題。



整合、送件皆受挫 建商轉危老卻留遺憾

近期台北市松山區出現「半月型」都更孤島備受討論，整排圓弧型的連棟公寓，矗立在南京東路五段與塔悠路、松河街交叉口，屋齡超過50年，建商花費15年時間欲推都更改件，卻因整合破局，且遭市政府退件，最後轉成危老案，僅剩一棟留在原地，其他240坪基地推出新建案「億安沐青」...

台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中表示，進行都更的整合過程中，屋主跟建商、開發商的期待一定會有落差，以「億安沐青」為例，基地是一大片的連棟公寓，建商花費15年的時間投入都更整合，除了住戶整合意願不高，加上事業計畫環節並未過關，逼得建商最後選擇切割1棟，改走危老重建。

陳定中直言，都更規定面積限制至少300坪（1000平方公尺以上），且該案曾經送件市府，後因事業計畫環節遭退回，眼見流程繁瑣，且審議時程較長，便決定走回危老，相較之下，危老並無基地限制，只要執行範圍內100%的屋主同意，最快半年可發照，誘因相對較高。



都更孤島頻傳 危老上路後更嚴峻

台北市最有名的案例莫過於松江路上的60多年老透天厝，陳定中說，力麒建設公司投入20多年進行整合，幾乎只剩下該棟老透天尚未點頭，因屋主對價格有所堅持，且態度較為曖昧，考量開發效益，力麒只好將土地拆成兩筆基地規劃，但申請建照後，老透天又回頭想要加入，礙於臨路條件、建築線和門面寬度都不同，重新整合且變更建照勢必耗費更多時間，最後，力麒選擇走自己的路，目前該棟老透天黯然掛上出售布條，靜待下一位有緣人。

另一個知名的案例則位於羅斯福路上，靠近捷運台電大樓站出口的4層樓獨棟透天，過去屋主租給餐廳，後來業主撤出後閒置，意圖整合的恆合建設，拿下左右兩側約200多坪的基地，就等該棟屋主點頭，有機會拿下完整的面積，但屋主並不同意，只好回到危老一途，分成兩個建案處理。



危老條例上路屆滿8年，近年陸續發照，許多案場呈現遍地開花，陳定中不諱言，危老政策某部分賦予業者不必要整合的空間，且自文林苑拆屋爭議過後，地主拉高對自我權益的維護，建商則期待利益最大化，使得雙方思維出現衝突，讓都更孤島的情況較以往嚴重，尤其在寸土寸金的台北市更加明顯。

兩大問題使老屋遭夾殺 應借鑑日本並引入「這機制 」

地政士公會全聯會榮譽理事長林旺根認為，都更孤島的出現有兩大問題，一是主管機關並未發揮公權力進行強制執行，甚至是不願意去碰強拆案件；二是建商或開發商知道承辦單位的態度，既無強拆的可能，就直接進行從建築物進行切割，只要安全結構無虞，就不會有產生問題。



林旺根指出，相同的情況發生在《都更條例》，就必須依法進行「鄰地協調」，但《危老條例》的程序較為寬鬆，欠缺審議機制，導致都更孤島問題持續發生，不論從都市計畫或是法律的觀點來看，都是不樂見的結果。若以億安青沐的情況為例，可借鏡日本，連棟公寓要重建就必須重新申請執照，是無法單獨重建，且因部分結構與鄰居共享，拆除時需徵得鄰居同意，不會出現切割式建築。

林旺根表示，許多產權單純、樓層數低的建築物，近年來透過危老陸續完成重建，接下來，就要走向中高樓層的深水區，若延續原先的做法，只會讓都更孤島亂象叢生，某種程度也賦予政府不負責任，建議應逐漸回歸到都更的措施，先比照鄰地協調機制，確保鄰地所有權人了解內容和影響，並透過進行協調，來確保更新範圍合理，避免因更新單元劃定而造成鄰地無法參與的情況。