陽明山別墅「豪」景不再 專家曝3因素成非主流豪宅

位於陽明山上的別墅向來受到不少政商名流爭相競逐，即便房市低迷也都保值抗跌，不過，去年底出現一筆65折價格，就連仰德大道旁的圍牆上，也掛出多筆待售的物件，是否意味著「豪」日子過去了？專家分析，受到豪宅市場型態轉變、土地開發限制，以及部分屋主長居海外，缺乏名人加持等因素，使得豪宅熱度逐漸退燒。



豪宅65折成交 陽明山票房保證不再

前往陽明山的途中，行經仰德大道時，路邊一座紅磚瓦的房屋外牆，貼滿黃底紅字的小看板，出售景觀別墅，不僅有泳池，強調依山傍水、環境清幽，且建物坪數多處超過百坪以上。根據實價登錄顯示，陽明山豪宅最新一筆交易出現在2024年12月24日，坐落於士林區中庸二路8之22號的「過來院」，以總價9100萬元易手，對照前一筆交易時間2014年12月17日的價格1.4億元，相當於打65折。

台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中表示，陽明山有獨特的歷史背景，最早隸屬於「草山管理局」，獨立於各行政區之外，下轄士林與北投，加上以前國大代表的年代，都要前往中山樓開會，陽明山猶如國會特區，有些老國代乾脆就近居住。

陳定中說，陽明山早年有美軍宿舍，還有其他國家大使館的駐守地，就連國家安全局也設在仰德大道上，具有歷史性和隱密性，備受政商名流青睞，如新光吳家家族成員、國巨董事長陳泰銘、欣陸投控董事長殷琪、歌手周華健、知名設計師溫慶珠等都居住在此。



國家公園土地限制多 帝寶打破傳統概念

不過，自1985年9月中旬之後，正式成立陽明山國家公園之後，陳定中指出，根據規定陽明山國家公園計劃土地使用分區分為5類，其中只有管一、管二土地可供興建住宅或公共設施，山坡地對水土保持的要求嚴謹，使得土地開發變得困難，沒有素地供給，鮮少有新建案供給，多半是舊豪宅轉售。

最大的分水嶺出現在2000年左右，陳定中提到，宏盛帝寶的出現，翻轉豪宅市場的既定印象，以陽明山別墅為例，多為獨門獨院，坪數從70多坪到百餘坪不等，位於環境清幽的山邊，但生活機能不太方便，上下山、採買都得要有車代步。

反觀後起的豪宅，多半屬於大樓型結合住宅，坐落台北市的精華地段，如大安森林公園、大直等，提供五星級飯店的軟硬體管理、服務，還有24小時的維安，位置鬧中取靜，周邊有百貨、商圈，要前往醫院也非常便利，在接受度大幅提高後，越來越多有錢人往山下移動，讓陽明山別墅成為「非主流」豪宅。



新豪宅不敗之術 名人磁吸成重點

高源不動產估價師事務所所長陳碧源分析，陽明山豪宅價格相較於市區的豪宅平價，一坪單價約在50至60萬元左右，因為坪數多在百坪左右，往往億元起跳，加上國家公園的土地使用限制，改建並不容易，住戶多半採取維護，使得屋齡和屋況往往給人老舊的印象。

陳碧源透露，豪宅除了比房價、屋齡、維安、景觀，是否有名人加持也是重點，以大直豪宅「西華富邦」為例，有台積電創辦人張忠謀家族的加持，成為政商名流的首選，而陽明山豪宅是早期外省族群、台商、名門等偏愛之居，隨著時代遷移、產業變化，第一代的豪宅屋主多半都移居海外，接手者也不住當地，地段的抗跌性轉弱，名氣或買氣自然不如從前。

另外，陳碧源提醒，儘管高價住宅有保值抗跌的說法，實際上受限於高總價，換算後的單坪價格並不高，加上央行對豪宅祭出限貸令，豪宅貸款只剩下3成，轉手性並不高，現在大環境不景氣，想脫手比以前更不容易。