329檔期推案大買氣冷 　專家：房市調控方向不變三大檔期全失溫

今年度房市重頭戲、329檔期登場，受到去年9月央行祭出第七波選擇性信用管制，加上銀行放款依舊緊收，使得整體買氣急凍，即便建商推案總銷金額達8223.2億元、創下歷年次高，但來客數大減、觀望心態濃厚，若央行與金管會加大金檢力度，房市調控依舊，民眾借不到錢購屋，台積宅光環不再，恐將一路冷到928檔期，甚至未來將面臨量縮、價飆的雙重反撲。

根據591新建案統計今年329檔期推案，整體總銷金額8223.2億元、創下歷年次高，較去年同期微幅成長5%，僅低於2023年的8426億元，但六都和新竹的進場個數約346件，年減直逼1成；再看中央大學台灣經濟發展研究中心的3月消費者信心指數（CCI），「購買耐久性財」指數101.99，創下26個月的新低，而「購買房地產時機」指數99.56，則落入低於100的悲觀區間，且創下近55個月新低紀錄。



央行限18個月內動工 逼出推案潮

建商積極推案，買氣卻「大消風」，相較2023年的房市，前景似乎更撲朔迷離。台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中分析，建商推案量大，並不是對市場有信心，而是央行在2021年為了防堵建商養地，祭出購地貸款限制，保留1成動工款並要求建商需在18個月內動工興建，若以時間點來換算，再扣除天災等因素，近兩年建商陸續推案很合理。

陳定中指出，如果建商未依照18個月動工的規定，銀行可依「合理比例」收回貸款並逐年加碼計息，等同被抽銀根，建商不想增加成本，就只能硬著頭皮開工，若要加快資金回收，邊建邊售是最合算，反映在預售案量上，今年仍舊是推案高峰。

央行在今年首季理監事會議中，並未加碼第八波選擇性信用管制。陳定中直言，總裁楊金龍提到以專案金檢來取代，對行庫而言防不勝防，從2021年至今年2月底止，換算約50個月，央行專案金檢次數共計170次，相當於每個月金檢3次，只要有瑕疵就得提報告，甚至台灣銀行被開罰100萬元，在內控收緊下，放款更趨嚴格。



台積電赴美、罷免後補選干擾 到年底都難有熱潮

另一個因素，與台積電擴大赴美投資有關，陳定中表示，台積電效應在過去幾年為南部房市注入強心針，房價幾乎翻倍上揚，早期買到幾乎是賺到，但台積電今年3月宣布之後，整體投資氣氛下降，周邊民眾也開始憂心，如中科二期擴建計畫仍未交地，是否意味著進駐生變。

陳定中認為，「整個上半年一定冷」，在央行未鬆手信用管制，行庫嚴控放貸水位，對市場都不是正向訊息，很難出現交易量增加的可能性，先不論投資客或換屋族，即便是首購族，薪資所得不會太高的情況下，即便有新青安房貸，貸款依舊受到影響，到年底不會有熱潮，倘若因罷免成功，下半年需要補選，選舉因素對房市帶來干擾，今年氛圍恐怕「冷」、「寒」都不足以形容。



房市交易急凍不健康 增加供給才能反轉

品佳建設董事長胡偉良受訪時提醒，央行第七波信用管制讓市場交易量急凍，政策目標看似達成，卻埋下不穩定因子，目前市場的「冷」，並非真正健康，而是「買氣冷、推案變冷、信心冷」的三重夾擊，若不處理根源，三年內將面臨量縮、價飆的雙重反撲。

胡偉良建議，面對此困境，不是凍結市場，而是加速供給，根據房屋稅籍資料統計，截至去年第4季為止，國內屋齡30年以上的住宅有515萬3575棟、占比達55%，老屋占比太多，而新屋的供給不足。

胡偉良認為，依照每年的買賣移轉棟數30萬棟來看，裡面包含中古屋的交易，以及預售屋的交屋案件，當中新屋供給量恐怕只有10萬到13萬戶，但新屋量應該要到20萬棟才合理，除了興建增加供給，透過都更危老不僅能「舊換新」，還能進一步達到「價穩質升」的雙目標。