稅制手段為何撬不動空屋困境？專家直指三大關鍵：政府有無決心最要緊

房價不跌、租金持續攀升，政府推出「婚育宅」與囤房稅2.0，希望以稅制手段逼出市場上的空餘屋，活化住宅供給。專家直言，從空地稅到空屋稅的討論，長年陷入「法有其名、效難其實」的困境，關鍵不在稅率多高，而在稅基與執行力是否到位，若制度仍讓閒置資產「課得輕、查得慢、執得緩」，再多政策恐也難解空屋困局。

從婚育宅到囤房稅　稅制能否撬動空屋？



居住問題成為多數民眾的痛點，面對高房價、高租金，政府祭出「青年婚育租屋協助專案」，中央興辦的社會住宅將保留20%「婚育宅」，今年首批將推出1022戶，預計至2028年以前，共釋出逾1.1萬戶。內政部部長劉世芳日前在立法院接受質詢時，若空餘屋未去化，應釋放給社宅，根據最新統計，2024年第4季全國待售新成屋突破11萬宅，如果要釋放這些房屋，除了透過鼓勵，同時規劃加強稅制，來釋出空餘屋。

由於囤房稅2.0新制（房屋稅條例）於今年5月正式開徵，全國單一自住房屋，稅率從1.2%調降為1%；而非自住住家房屋，稅率則從1.5%至3.6%上調為2%到4.8%，並採全國歸戶、全數累進課徵，預計要讓多屋族、建商繳更多稅，同時降低大多數房屋集中在少數人手中。

然而，除了囤房稅，過去也曾祭出空地稅（平均地權條例），盼能抑制建商養地、囤地，並釋出閒置土地，但認定困難且成效不彰，縣市政府的稽查力道並不強；又先前有民團喊出空屋稅，鎖定非自住且空閒的住宅課徵特別稅，有效逼出空屋轉入租賃市場，迄今仍舊不了了之。

空地稅法虛有其名　地方無力查成政策斷點

若要提高供給量，勢必得要從源頭下手，但回顧政府過去祭出的手段，似乎很難逼出閒置空屋和土地。景文科技大學財務金融系副教授章定煊直言，空地稅曾經被討論過，養地、囤地確實是房屋上漲的主因之一，但自從農地鬆綁之後，只需繳交田賦，就能進行低度利用；若是建築用地，上面只要有簡陋的建物、設置門牌和水電表即可。

章定煊表示，儘管根據《平均地權條例》規定，授權地方政府管理私有空地和閒置農業用地，前者未按照規定，可按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵2倍至5倍之空地稅或照價收買；後者則是按應納田賦加徵1倍至3倍的荒地稅，經加徵荒地稅滿三年，仍不使用者，得照價收買。

章定煊說，由於地方政府人手不足，能夠稽查的量能有限，除非有人檢舉，幾乎都是空置不處理，不管稅率多高，或是加徵多少倍的稅額都沒有太大的用處。

空屋稅喊多年無下文　財富稅、市價課稅或成新解方



至於先前被提出來討論的空屋稅，章定煊說明，空屋稅的本質是在抑制租金，加拿大開徵空屋稅，主要鎖定都會區，如溫哥華、多倫多等城市施行，目的是抑制閒置空屋，釋放到市場來增加供給，國內先前有民間團體討論，但最後則無疾而終。

章定煊認為，若要擴大供給，還有三種方式可以下手，一是比照瑞士對富人開徵財富稅，即資產超過一定的免稅額，就必須繳納；二是對非自用住宅交易開徵特種印花稅，如豪宅交易採市價課稅；三是地價稅採市價徵收，若能做到其中一項，並且落實執法，就能造成遏止效果。

稅率調高、多屋族仍無感　市價課稅才是關鍵

台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中表示，不論是空地稅或囤房稅，儘管稅率拉高，但稅基依舊偏低，對於多屋族或建商而言，最多就是從1.5%調到4.8%，調幅約3%，即便多出數十萬的稅收，一年僅需要交稅一次，「有錢人不會因為多繳稅而放棄幾千萬元的房屋」，效果並不會太高。

陳定中指出，既然政府有意以稅制逼出空餘屋，不如從稅基著手，如地價稅的課徵基礎是兩年調整一次的公告地價，可直接按市價徵收，而房屋稅的房屋標準價格，也應按照市價來進行計算，以此來課稅才會讓多屋族或高價住宅持有者「真正有感」，才能達到政策目的。

政府手握國有地籌碼　整合公私資源有望擴大供給



此外，針對土地釋出的問題，陳定中認為，民間確實有不少的空屋和空地，但從本次輝達在台灣總部選址，就能夠發現，政府手中握有不少土地，包括台北「松南營區」、新北林口原三立影視園區等，不僅地點佳，且周邊有交通優勢，顯示大型國有土地依舊充裕。

陳定中認為，不論是中央或地方政府有意要增建社宅，都能活化這些公有土地，透過區段徵收、土地重劃等方式，將土地收回國有，只是盤點需要時間、整理還要經費，甚至需要專責人員管理，就看政府是否有決心要做，真正擴大居住供給。